澤田直彦
監修弁護士：澤田直彦
弁護士法人 直法律事務所
代表弁護士
ＩＰＯ弁護士として、ベンチャースタートアップ企業のＩＰＯ実績や社外役員経験等をもとに、永田町にて弁護士法人を設立・運営しています。
本記事では、「家賃を上げるか、立ち退きを求めるか？オーナーの選択肢と弁護士費用」について、詳しくご説明します。
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アパート経営において、家賃を上げたくても、入居者（＝賃借人）が応じてくれないことはあり得ます。その際、賃料増額請求をするのが一般的ですが、建物が古く建てえなければ危険であるような場合、更新拒絶や解約の正当な事由となり得るので、建て替える前提での立ち退き交渉も視野に入るかもしれません。
この記事では、賃料増額請求と立ち退き交渉のどちらの方法を選ぶべきか、その中でも、弁護士に依頼すべきケースの具体例とも併せて解説します。
賃料増額請求と立ち退き交渉の違いとは？
「賃料増額請求」とは、経済的な事情が変更したことにより、現在の賃料では経済的に不相当となった事情を抱えた場合に、賃貸人が賃借人に対して賃料の増額を求める請求です。
法律上、一方からの賃料増減額請求の意思表示が相手方に到達した日から、客観的に相当な額の賃料の増減額したものとみなされます。
一方、「立ち退き交渉」とは、賃貸人が建物の建て替えや取り壊しなどの理由で、賃借人に対して契約の更新拒絶、または解約申し入れにより、物件から退去するよう求めることを指します。
借地借家法では、賃借人を保護するため、賃貸人から期間満了や解約申入れによって賃貸借契約を終了する場合には、正当事由が必要とされています。
つまり、賃料増額請求はあくまで賃料の額を決めるものに過ぎず、賃借人に退去を求めるものではありません。これに対し、立ち退き交渉は、賃借人の退去を前提にした話であるという大きな違いがあります。
賃料増額請求と立ち退き交渉で弁護士に依頼するメリットと有効なケース
弁護士に依頼するメリット
賃料増額請求や立ち退き交渉の手続きを弁護士に依頼することには、以下のメリットがあります。
- 増額・退去いずれの方向でも法的戦略を立てられる
- 内容証明等の書面の作成や授受やを含む交渉代理で貸主の負担を軽減
- 法的根拠を押さえた説得力ある主張で有利に展開
実際のところ賃料増額請求と立ち退き交渉のどちらで交渉を進めるかは、個々の状況によっても異なります。弁護士に依頼すれば、個々の状況を見極めたうえで、適切な法的戦略を立てられるのが大きな強みです。
また、弁護士であれば法的根拠を押さえた説得力のある主張をできるため、賃借人の納得を得やすく、賃借人がが態度を軟化させる可能性も十分にあるでしょう。さらに、賃借人に送付する内容証明郵便を作成したり、交渉のためのやり取りをしたりするのには時間がかかりますが、弁護士に依頼すればそれらも全部任せることができます。
弁護士への依頼が有効なケース
賃料増額請求および立ち退き交渉で弁護士に依頼を検討すべきケースとして、以下のものが考えられます。
これらの場合、賃貸人側が自ら賃借人と交渉を行うと不利になりやすく、望まない結果に終結する可能性が高いためです。ここに掲げた理由以外にも、自ら交渉を行っても成果が得られなさそうな状態であれば、弁護士への依頼を検討しましょう。
- 法律知識が不足している場合
- 手続や交渉にかける時間がない場合
- 相手方と交渉が困難な場合
- 立ち退き理由の正当性が低い場合
- 相手側に弁護士がついている場合
- 高齢や病気などの特別な事情がある場合
賃料増額請求と立ち退き交渉にかかる弁護士費用の目安
賃料増額請求、立ち退き交渉を弁護士に依頼する際にかかる一般的な費用の相場について、内訳や金額の目安、訴訟に発展した場合の追加費用にも触れながら解説します。
なお、令和7（2025）年現在、賃料増額請求における弁護士費用について、一律の基準はありません。平成16（2004）年4月1日以降は、弁護士と依頼者との間で報酬を自由に定めることができるようになったためです。実際の費用は依頼先となる弁護士によっても異なることに留意してください。
ただ、多くの法律事務所は、かつて日本弁護士連合会が定めていた報酬基準（以下「旧日弁連報酬基準」といいます。）を参考にして弁護士費用の基準を決めています。そのため、弁護士費用の相場を知りたい場合、旧日弁連報酬基準を理解することで、概ねの相場を知ることができます。
以下では、旧日弁連報酬基準に基づき弁護士費用をみていきましょう。
弁護士費用の内訳と相場
旧日弁連報酬基準によれば、賃料増額請求を含め、弁護士に依頼する際の費用としては以下の4種類があります。前述のとおり、旧日弁連報酬基準を一応の相場と考えることができます。
なお、2004年3月31日をもって標準報酬制度は廃止されており、実際の費用は依頼先となる弁護士によっても異なるため事前に見積りを取ってください。
また、案件によっては日当などの追加費用がかかることがあります。これは弁護士が事件の処理のために、裁判所に出廷したり、遠方に出張したりするなど、時間的に拘束される場合に支払われる実費の一種で、宿泊費や交通費とは別に請求されます。
立ち退き訴訟に発展した場合の費用
立ち退きを求めて賃借人に交渉を行ったとしても決裂する可能性は十分にあります。そうなった場合は、立ち退き訴訟で争う流れです。費用がどのぐらいかかるのかを調べるとともに、弁護士に相談して入念な準備をしておきましょう。
なお、立ち退き訴訟に移行した場合は以下の弁護士費用がかかります。
- 相談料
- 着手金
- 報酬金
- 実費
まず、相談料とは正式な事件の依頼に先立ち、弁護士への法律相談を行う際にかかる費用です。30分5,000円～1万円程度が相場となっています。
また、旧日弁連報酬基準における着手金や報酬金の基本的な計算方法についても解説しておきましょう。
前出の表にあるとおり、着手金や報酬金の額は、原則として経済的な利益を基準に算出します。
経済的な利益とは「交渉、調停、審判、訴訟等により、最終的に獲得もしくは減額できる権利利益の合計金額」のことをいいます。
建物からの立ち退き訴訟、つまり建物明渡請求事件の場合、建物の時価の2分の1の額（ただし、賃借権の時価がその時価を超えるときは権利の時価相当額）に敷地の時価の3分の1の額を加算した額が経済的な利益になります。
具体的には、建物を賃貸借しており賃借人に対して建物明け渡し請求をする場合の経済的な利益は、建物の時価1,000万円、敷地の時価3,000万円であれば、1,500万円です。
・ 敷地の時価 3,000万円 → 3分の1の額は1,000万円
合計した額（＝経済的利益） ⇒ 1,500万円
この1,500万円を前出の表に当てはめると、300万円超3,000万円以下なので、着手金と報酬金の額は次のように算出されます。
【報酬金】 経済的利益の10％＋18万円 → 1,500万円×10％＋18万円 ⇒ 168万円
ただ、この基準は現在廃止されており、実際の費用は依頼先となる弁護士によっても異なるため事前に見積りを取って確認してください。
なお、着手金は、実際には30万円～50万円程度が相場ともいわれ、上記基準より安い可能性もあります。特に事件の終結により利益が見込まれる場合には、着手金を安くする代わりに報酬金を高くする場合も考えられます。ただし、経済的な利益の額や事件の内容によって、基準より高い場合もあります。
報酬金は、依頼者が得た利益の2割または着手金の2倍程度が相場ですが、これより多い事例もあるため、事前に確認しましょう。
実費とは、立退料や郵便代、裁判の印紙代などのことです。立退料の額も個々の事案によって異なりますが、多いケースでは数百万円にのぼることもあります。
なお、賃料増減額請求における詳しい弁護士費用は別記事「賃料増額請求の弁護士費用～相場と抑える方法を徹底解説～」にて解説しております。
賃料増額請求の場合、経済的な利益の算出方法が異なるため、明渡し請求（立ち退き請求）の場合と弁護士費用も異なりますので、ご参照ください。ただ、弁護士事務所によっては、両請求について総合的に判断して着手金や報酬金を算出する場合もあると考えられるため、複数の事務所から見積りを取得することをおすすめします。
賃料増額請求と立ち退き交渉における弁護士の交渉ポイント
賃料増額請求および立ち退き交渉について、弁護士が重視する交渉ポイントについて、賃借人と賃貸人それぞれの立場から説明します。
賃借人側の弁護士が考慮するポイント
まず、賃借人側の弁護士が考慮するポイントとして、以下の3つが挙げられます。
- 賃借人の債務不履行の有無
- 立ち退き対象不動産の立地や将来性の評価
- 賃貸人の経済力と立退料支払い能力の見極め
まず、「賃借人の債務不履行の有無」についてですが、賃借人に賃料の未払いや利用規約違反があった場合、賃貸借契約が解除される可能性があります。
賃貸借契約の解除が認められる場合には、立退料は不要であり、問題になりません。立退料は、事実上、解約や更新拒絶の正当の事由を補完するものであり、賃貸借契約の解除には正当の事由は不要だからです。
ただ、短期間の賃料不払いなど軽度の債務不履行があっただけでは、賃貸借契約の解除が認められない可能性があります。債務不履行について背信性がなければ、賃貸借契約の解除が認められないからです。
この場合、賃貸人は、立ち退きを求めるために解約するか更新拒絶する必要があります。
その際に、債務不履行があったことが正当な事由を基礎づける一要素とされ、立退料が減るという方向に影響が出る可能性があります。また、解除できる状態であっても、交渉段階ですぐに立ち退きに応じるのであれば、ある程度の費用は払ってくれる可能性もあります。訴訟になって長引くより、賃貸人にとってはメリットがあるからです。
次に、「立ち退き対象不動産の立地や将来性の評価」についてですが、対象となる不動産が駅から近い場所にあるなど、条件が優れている場合は、交渉が有利に進められる可能性があります。賃貸人としては早く自らで利用できる状態にしたいため、やや高めの立退料を払ってでも退去してもらうことには意味があるからです。
最後に、「賃貸人の経済力と立退料支払い能力の見極め」についてですが、簡単に言うと、賃貸人に十分な資金がなければ高額な立退料を請求しても支払いが期待できないということです。ただ、前述のように条件がよい物件で、明け渡された後に大幅な利益が見込まれるような事業を展開する予定であるような場合、立退料を含めて融資を得られる可能性もあるため、状況を見極める必要があります。
賃貸人側の弁護士が考慮するポイント
一方、賃貸人側の立場で交渉に臨む弁護士が重視しているポイントとして、以下の3つについて説明します。
- 解除理由の正当性と立退料交渉への影響
- 立退料を減額できる要素の精査と活用
- 交渉決裂時の対応策と準備の重要性
まず、「解除理由の正当性と立退料交渉への影響」についてですが、賃借人が長期間賃料を滞納していたなど明らかな債務不履行があれば、交渉は賃貸人にとって有利に進められます。
賃借人側からすれば、契約を解除されて無条件で立ち退かなければいけない状況に置かれている以上、賃貸人はある程度強気に出られるためです。
次に、「立退料を減額できる要素の精査と活用」についてですが、賃借人に何ら債務不履行がなかった場合でも、立ち退きを迫る正当な理由を示せれば交渉が進めやすくなります。
ただ単に古くなったから建て替える、と伝えるのではなく「耐震性に問題があると言われた」など、より具体的に建物の問題点を指摘しましょう。また、経済的に困窮しているなどの賃貸人の事情を理由に交渉する場合は、「お金がないうえに、この年だと賃貸の審査に通らない」など切実な事情を訴えてください。
もちろん、一方的に退去を迫るのではなく、代替物件を探すなど賃借人の事情に寄り添った対応を心掛けましょう。
最後に、「交渉決裂時の対応策と準備の重要性」についてですが、どんなに手を尽くして賃借人と交渉したとしても、成果に結びつかないことはあり得ます。
このような場合、最終的には訴訟などの法的手続きで争うしかありません。賃借人との交渉が難航しそうなら、訴訟にかかる費用と時間を踏まえ、落としどころを探るのが現実的です。
賃料増額請求と立ち退き交渉の具体的な流れと弁護士の動き
まず、賃料増額請求の流れは以下のとおりです。
- 当事者間で話し合いをする
- まとまらない場合は、配達証明付内容証明郵便により賃料増額請求の通知を行う
- 賃借人が増額に応じなければ改めて協議する
- まとまらない場合は簡易裁判所に賃料の増額を求める調停を起こす
- 調停が決裂した場合は訴訟に移行する
一方、立ち退きを求める場合は状況によって異なりますが、代表的な3つの例を挙げます。
立ち退き交渉において、賃借人として通知を受け取った場合は、早まって退去に応じるのではなく、まずは退去理由が法的に正しいものか判断すべきです。また、立退料を受け取るに相当する事案であれば、十分な額の提示がない限り退去には応じないと明確に主張しましょう。
ただし、非現実的な金額を提示するのは、賃貸人側が交渉を断念する原因になります。賃貸人が支払える範囲で十分な額、という前提で進めましょう。
また、退去の手続きをする際は、以下の条件についてすり合わせをし、書面にまとめておくと後々のトラブルが防げます。
- 立退料の金額、支払い条件
- 原状回復の条件
- 明け渡し期限
- その他、必要と認めた事項
賃料増額請求と立ち退き交渉に強い弁護士の選び方
賃料増額請求や立ち退き交渉に強い弁護士を選ぶ際は、以下のポイントに着目してみましょう。
- 賃貸トラブル・債権回収の実績と経験
- 料金体系や支払方法の明確さと透明性
- 相性や信頼関係
- 対応の迅速さや説明の丁寧さ
一口に弁護士といっても、それぞれに注力している、豊富な経験や知見のある分野は異なります。
Webサイトなどを確認し、賃貸トラブルや債権回収の分野での実績・解決事例があるか調べてみましょう。
また、料金体系や支払方法がわかりやすいことも重要です。着手金の金額や成功報酬を、見積りなど具体的な数字で提示してくれない弁護士は、依頼先から外すのが無難でしょう。
さらに、賃料増額請求や立ち退き交渉といったデリケートな相談をする以上、人としての相性や信頼関係も重要です。
対応の迅速さ、説明の丁寧さも踏まえ「この人になら任せられる」という弁護士を選びましょう。
賃料増額請求と立ち退き交渉の弁護士費用を抑えるコツ
賃料増額請求、立ち退き交渉のいずれの場合でも、弁護士に依頼すれば相応の費用がかかります。
できるだけ節約したい、負担を抑えたい場合は以下のコツを実践しましょう。
初回相談無料の事務所を利用する
弁護士事務所によっては、初回相談を無料にしていることがあります。本来、30分5,000円～1万円の相談料がかかるところを、無料で相談できるため有効活用すべきですが、事前に入念な準備をすることが重要です。
無料相談に対応している弁護士の探し方ですが、基本的にはGoogleなどの検索エンジンで「無料相談 弁護士 （都道府県名）」と検索すれば見つけられます。
また、類似の事案で弁護士に依頼したことがある親族や知人などがいるならば、初回相談が無料かどうかを確かめたうえで、紹介してもらっても良いでしょう。
分割払いに対応している事務所を選ぶ
着手金などまとまった費用がかかる場合、負担を減らすために分割払いに対応している事務所を探すのも一つの方法です。
こちらも、基本的にはGoogleなどの検索エンジンで検索すれば見つかります。ただし、Webサイトに分割払いができる旨を記載していないこともあるため、実際に依頼する前に確認してみると良いでしょう。
また、分割払いができる場合でも、回数の上限や金利の有無、金利が発生する場合の具体的な数値は異なります。初回相談の際に確認し、見積りに盛り込んでもらいましょう。
交渉前の準備を万全にして時間を短縮する
弁護士との打ち合わせや交渉時間を短縮するためには、事前準備を入念にしましょう。
特に、以下の6点については意識して進めてください。
- 問題が生じそうな段階又は問題が生じた後はできる限り早い段階で相談する
- 参考になりそうな資料や証拠はすべて持参する（できれば事前に必要資料を確認）
- 相談や打ち合わせには必ず自ら出向く
- 自らが望む結果を最初に明確に伝える
- 交渉相手とのやり取りは時系列別にまとめる
- 自分にとって不利な事実も包み隠さずに話す
なお、賃料増額や立ち退きの根拠を示す証拠として、以下の書類を用意しておきましょう。
- 賃貸借契約書（何度か更新や再契約をしているのであれば当初のものからすべて）
- 建物と敷地の不動産登記内容がわかるもの（履歴事項証明書等）
- 固定資産税評価証明書（納税通知書でも可）
- （あれば）近隣相場の調査資料
- （あれば）宅建業者の査定書
- （あれば）不動産鑑定士の鑑定評価書
- （あれば）修繕の履歴が分かる書類（工務店、建設会社からの請求書や見積り、設計書など）
不動産法務に関するご相談は、東京都千代田区直法律事務所の弁護士まで
一口に「家賃を上げたい」と思っていても、賃借人とどのように交渉を進めていくべきか、個々の状況により異なります。賃料増額請求を前提に進めるのか、立ち退き交渉を選ぶのかは、二択ではなくいわば「戦略的選択」です。
まず、賃料増額請求を前提に進め、その後立ち退き交渉にシフトするということも十分にあり得ます。どの方法が当事者にとって最も良い結果をもたらすのかは未知数の部分もあるため、まずは弁護士に相談のうえ、具体的なアクションに移りましょう。
賃料増額請求や立ち退き交渉は、専門的な知識や経験がないと判断できない部分も多いのが事実です。弁護士によっては、これらの分野の事件に対応した経験がないことも十分に考えられるため、依頼先を選ぶ際は実績や注力分野をしっかりと確認してください。
また、賃料増額請求や立ち退き交渉自体は弁護士を入れなくても可能ですが、結果が望ましいものにならないか可能性も十分にあり得ます。結果を望ましいものにするなら、早い段階で弁護士などの専門家に相談しましょう。
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