賃料増額請求の調停完全ガイド～手続きの流れから結果による対応まで～

＼初回30分無料／

当事務所では、LINEでのお問い合わせも受け付けております。お気軽にご相談ください。
登録はこちらから

保有している賃貸物件の賃料が近隣の類似する物件よりも低く、収益が圧迫されている場合には収益を上げるために賃料の増額をしたいところです。しかし、賃料増額請求をしても、入居者がその請求に応じてくれないケースも考えられます。

この記事では賃料増額請求の調停について、具体的な内容や、進め方を解説するとともに、調停が不成立に終わった際の対処法についても紹介します。

賃料増額請求の調停手続きには応じる義務がある

賃料増額請求の調停では、当事者である貸主（オーナー）と借主（入居者）が調停期日に出頭しなければなりません。なぜなら、調停は、あくまでも当事者同士の話し合いによって円満な解決を図る目的を持っているからです。

具体的には、裁判所から出頭命令があり、「正当な事由」がないにもかかわらず出頭しなかった場合は5万円以下の過料という処分をくだされる可能性があります。

ここでいう「正当な事由」とは、出頭しないことについて、一般的もしくは客観的にみても真にやむを得ないと認められる相当な理由を指し、具体的には以下のものが当てはまります。

1. 調停の目的となっている法律関係の当事者ではない者が申立人となっている
2. 調停事件の関係人が重病などにより安静を要する
3. 都合が悪く、あらかじめ調停委員の了解を得ている

ただ、出頭しなかったからといって実際に5万円の過料処分を受けるケースは極めて稀で、出頭しなかった場合には、調停が成立しないとして手続きが打ち切られるケースがほとんどです。

調停が成立しない場合、通常、申立人は訴訟を提起します。

そして、訴訟になった際、裁判所としては、調停に不出頭という態度をとった当事者に対し、悪い印象を持つ可能性があります。そのため、賃料増額請求の調停について呼び出しを受けた場合はできるだけ参加するようにしましょう。

賃料増額請求の調停手続きの流れ

賃料増額請求における調停手続きの一連の流れは、以下のとおりです。

1. 調停の申立て
2. 申立ての受理と調停委員会の組成
3. 調停期日の決定
4. 相手方に調停申立書の副本の送付と呼出
5. 第1回調停期日前の準備
6. 第1回調停期日
7. 第n回調停期日前の準備
8. 第n回調停期日
9. （⑦⑧を何回か経て）
   ・双方が合意した場合には調停成立 （調停調書作成）
   ・調停条項の裁定
   ・調停に代わる決定 （2週間以内に異議の申立てがなければ調停成立と同様の効果）
   ・合意できる見込みがない場合は調停不成立 → 別途、訴訟提起など
   

調停を申し立てる前に、入居者に対して賃料増額請求の意思表示をした上で、協議を行います。
賃料増額請求の意思表示は口頭でもよいとされていますが、一般的には入居者に対して配達証明付内容証明郵便で通知を送付します。

そして、協議で入居者の同意が得られない場合には、次のステップとして調停の申立てを行います。協議で同意を得られた場合は調停に進む必要はありません。

調停の申立て手続き

賃料増額請求における調停の申立ては、賃料増額請求をしている賃貸物件の所在地を管轄する簡易裁判所に対して行います。ただし、合意がある場合は紛争の目的である宅地又は建物の所在地を管轄する地方裁判所も管轄とすることができます（民事調停法24条）。

また、調停を申し立てる際には、「調停申立書」を提出し、証拠書類として「賃貸借契約書」や賃料増額請求の意思表示をした「内容証明郵便の写し」等を添付します。

申し立てる側が法人の場合は、「商業登記簿謄（抄）本」又は「代表者の資格証明書」が必要ですので忘れずに準備しておきましょう。さらに、申立手数料を算出するために「固定資産評価証明書」を必要とすることもあります。

申し立てる際には、申立手数料および関係者に書類を送付するための「郵便切手」を納付します。
申立手数料は、調停事項の価額に応じて算定され、該当する金額の「収入印紙」を購入して貼付します。

仮に、調停事項の価額が10万円以内なら印紙代は500円です。

納める郵便切手は、関係人（申し立てた人および相手方）の数によって決まり、4人なら5,200円分程度です。
どのような組み合わせで郵便切手を購入すべきかについても、詳しくは申立てをする管轄裁判所に確認してください。

また、調停を弁護士に依頼する場合はさらに弁護士費用がかかります。費用は依頼する内容と弁護士によって異なりますが、着手金そして報酬金ともに少なくとも20万円～50万円程度かかると考えておきましょう。

調停委員会の構成

調停は、「調停主任裁判官」と「民間人から選任される2名の民事調停委員」から構成される調停委員会の仲介によって当事者間のトラブルを話し合いで解決する手段です。

賃料増額請求の場合、賃料増額請求などに詳しい専門家として弁護士1名と不動産鑑定士1名が民事調停委員に選ばれることが一般的です。調停期日では、民事調停委員のみが列席して当事者とやり取りをすることが多いです。

他方、調停主任裁判官は、調停委員から裁判官としての判断や評議を求められた場合や、当事者を直接説得する必要がある場合、大きな方針決定をする場合などにのみ列席することが多いです。
本来であれば調停主任裁判官もすべての調停期日に列席するべきですが、多くの事件を担当しているため、必要な時にのみ列席しているのが実情なのです。

調停当日に向けた準備

民事調停規則9条では、「調停に関与する者は、調停が適正かつ迅速に行われるように、調停手続きの期日外において十分な準備をしなければならない」と定めています。

引用：裁判所｜民事調停規則

調停に関与する者とは、調停委員会を構成する調停主任裁判官や調停委員、裁判所書記官、申立人、相手方、代理人、参加人等、広く調停手続に関与する者を含みます。

当事者等は、調停期日で、調停委員会が的確かつ十分に紛争の実情を把握し、それによって紛争を適正かつ迅速に解決できるように、主張等を整理し証拠を提出するなどの準備をしなければなりません。

調停期日前に準備すべき書類と資料について、チェックリストを作成しましたので、活用してください。

特に、賃料増額の理由が相場との乖離であれば、その内容を合理的に説明できる資料の存在が重要です。鑑定結果のほかにも近隣の同様物件のデータや、修繕歴などが分かる資料を持参しましょう。

調停当日の進行

調停期日当日は、非公開の調停室にて行われます。ただ、調停委員会が相当と認めた者については、傍聴も可能です。
なお、当事者が会社等の場合、担当社員は当事者本人ではありません。担当社員が傍聴を希望する場合には、事前に裁判所に連絡をして認めてもらうようにしましょう。

調停委員会が申立人と相手方を交互に調停室に入室させ、事前に提出された書類や証拠資料を踏まえ、それぞれの意見を聞き、合意的な解決に向けた落としどころを探っていきます。

基本的には、調停期日前の準備を挟みながら、1ヶ月～1ヶ月半ごとに調停期日が設けられ、だいたい3回程度の期日を経て調停成立の目途がつくのが一般的です。

調停委員による意見

賃料増減額請求の調停の場合、調停委員として不動産鑑定士が選ばれるのが一般的であることは上でも述べたとおりです。

その調停委員である不動産鑑定士が、簡易的な鑑定を行い、専門的な立場で意見を述べることもあります。なぜなら、賃料増減額請求の調停においては、当事者の意見やそれぞれが取得した不動産鑑定評価書等にかなりの乖離がある場合も多く、話し合いが平行線をたどりがちです。特に後述する継続賃料の算定において対立が激しい場合が多いです。

そのため、合意解決に役立てるべく、不動産鑑定士である調停委員が、簡易的な鑑定を行って意見を述べることがあるのです。場合によっては、簡易的な鑑定に基づく評価書を提供することもあります。

なお、鑑定評価には「正式鑑定」と「簡易鑑定」があります。
民事調停でも調停委員会が鑑定人として不動産鑑定士を選任して正式な鑑定を行うことも可能です。しかし、正式鑑定を行うには相当な費用と時間がかかってしまいます。その点、「調停委員による評価書」であれば、追加の費用がかからず、迅速に第三者である専門家の評価を得られるメリットがあります。

また、仮に調停が不成立に終わったとしても、調停の段階で専門的な評価を得られているため、その後の訴訟手続きにも影響することが考えられます。

継続賃料の算定方法

賃料増減額請求における主な争点は増減額請求した賃料額が相当であるか否かです。

そして当事者間で継続している賃貸借関係において生じるべき相当の賃料を継続賃料といいます。これは、過去に賃料の合意がされた事情を踏まえ、現時点における賃料を算定するものであって、単に現在の適正な賃料を求める新規賃料とは異なるものです。

不動産鑑定士による鑑定評価は、主にこの継続賃料がいくらかを算定するために用いられます。この継続賃料の算定方法には、賃料増額の根拠となる要素としての消費税の導入や不動産価格変動などを踏まえた「差額配分法」「利回り法」「スライド法」「賃貸事例比較法」の4つがあります。

また、国土交通省も「不動産鑑定評価基準」にて、この4つの方法を用いて計算することと合わせ、「賃貸借契約の締結や賃料改定の経緯などの事情を総合的に考慮して算定すること」としています。

「差額配分法」とは、適正な新規賃料と増額前の賃料の差額を貸主と借主で配分する考え方です。
そして、「利回り法」では、増額前の賃料を不動産の価格の変動に合わせて変動させます。
「スライド法」とは、増額前の賃料を物価の上昇に合わせて変更させる方法で、「賃貸事例比較法」は単純に近隣の同様物件の賃料を参考にする方法です。

継続賃料の算定方法については、別記事「賃料を上げたい大家必見！家賃値上げの正当理由と交渉術」も是非ご参照ください。

賃料増額請求の調停結果による対応方法

調停が成立したら、合意の内容が記載された「調停調書」を受け取ります。この調停調書は判決と同じ効力があります。

仮に調停条項で「賃料を調停成立の翌月分から月額金10万円に増額する」という定めがあれば、調停成立の翌月分から10万円の賃料の請求が可能になります。
調停の前の特定の日から月額金10万円に増額されたことを確認する旨の定めがある場合には、未払分を請求することもできます。
また、調停で未払の増額分賃料を請求しており、それが調停条項で定められた場合、入居者が当該未払賃料を支払わなければ、調停調書を債務名義として強制執行を行うこともできます。

調停が不成立に終わった場合は、「不成立証明書」を受領し、次のステップである訴訟提起の検討に入ります。訴訟を遂行する上で、正式な不動産鑑定が必要となることも多く、原告側の費用負担が大きくなる可能性があります。

以下に調停結果に応じた対応方法をまとめましたので、参考にしてください。

調停成立の場合の対応

賃料増額請求の調停が成立すると、合意した内容が記載された調停調書が作成されます。調停調書は裁判上の和解と同じ効力を持ち、確定判決と同じです。

そのため、調停申し立て時に増額した賃料の未払分について請求しており、それが調停条項で認められているのに給付義務を履行しない者に対して、調停調書を債務名義として、その人の資産に強制執行を行うことができます。

ただし、調停で求めたのが相当賃料の額の確認だけである場合、増額分の未払賃料の支払について調停条項に記載されず、強制執行もできない点、注意が必要です。

調停条項の裁定

調停委員会は、当事者同士の話し合いについて合意が成立する見込みがない場合、もしくは成立した合意が適正でないと認める場合で、当事者間に調停条項に服する内容の書面による合意があるときには、申立てによって解決のために適当と思われる調停条項を定めることができます。

そして、この調停条項は裁判上の和解と同じ効力があります。これが「調停条項の裁定」です。

ただ、賃料増額請求の調停申立ての時点で訴訟に発展することを視野に入れているケースも多く、「調停条項の裁定」が利用されるケースはあまりありません。

調停に代わる決定方法

調停委員会の調停が成立する見込みがない場合に、相当と認めるときには裁判所が調停委員の意見を聞き、当事者双方のために公平になるよう、職権にて当事者双方の申立ての内容に反しない限度で、解決のための決定を行うことができます。これが「調停に代わる決定」で、「17条決定」ともいわれます。

引用：e-GOV法令検索｜民事調停法（調停に代わる決定）第十七条

ただ、「調停に代わる決定」は、当事者が2週間以内に適法に異議を申し立てれば、決定の効力は失われます。そのため、「調停に代わる決定」は、大筋では合意しているものの細かな点で合意できていないような場合や、当事者が裁判所の決定ならば受け入れるといっている場合などで利用されることが多いです。

調停不成立の場合の対応

調停不成立の場合、賃料増額請求訴訟の提起を検討します。調停不成立の日から2週間以内に訴訟を提起した場合、調停申立ての時にその訴えの提起があったものとみなされます。

また、訴え提起の手数料は民事調停の申立手数料の2倍ですが、調停不成立から2週間以内の訴訟提起であれば、調停申立てに際して納付した手数料をそのまま使うことができ、不足分を追加で支払えば足ります。

なお、訴訟となると、「不動産鑑定士による鑑定評価書」を証拠として提出したほうがよいケースもあります。その場合、不動産鑑定士に対する鑑定費用が発生します。
また、裁判手続において裁判所が鑑定士を選任するケースもあります。その場合の鑑定費用を負担するのは鑑定を申し出た当事者ですが、原告が負担するケースが多いです。

このように訴訟に発展すると費用が大きくなり、最終的に賃料増額で得られる利益よりも裁判費用の負担のほうが多くなる可能性もある点、注意しておきましょう。

不動産法務に関するご相談は、東京都千代田区直法律事務所の弁護士まで

今回は賃料増額請求の調停の進め方や、不成立になった際の対処法などについて解説しました。

賃料増額請求は調停の申立てから始まる調停前置主義が採られているものの、訴訟を見越した準備が必要なケースが多くあります。また、調停前の事前準備も専門的な知識を踏まえて行った方が効率的で効果的なものになる可能性が高く、1人で行うより専門家のアドバイスを受けたほうがよいでしょう。

そのため、賃料増額請求の調停申立てを考えているなら、まず申立ての前に弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

＼初回30分無料／

【関連記事】
賃料増減額請求権の基礎を解説！借地借家法32条1項の完全ガイド
賃料増額請求の弁護士費用～相場と抑える方法を徹底解説～
賃料増額請求における調停前置主義の意味や根拠・実際の注意点を解説

直法律事務所では、IPO（上場準備）、上場後のサポートを行っております。
その他、プラットフォーム、クラウド、SaaSビジネスについて、ビジネスモデルが適法なのか（法規制に抵触しないか）迅速に審査の上、アドバイスいたします。お気軽にご相談ください。
ご面談でのアドバイスは当事務所のクライアントからのご紹介の場合には無料となっておりますが、別途レポート（有料）をご希望の場合は面談時にお見積り致します。

アカウントをお持ちの方は、当事務所のFacebookページもぜひご覧ください。記事掲載等のお知らせをアップしております。