賃料増額請求の訴訟とは？｜調停不成立後の手続き・争点・必要書類を解説

賃料増額請求の基本

賃料増額請求は、経済事情の変動などによって現在の賃料が不相当となった場合に認められます。

借地借家法第32条第1項では、土地・建物への税負担の増減、土地・建物価格の上昇その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合や、近隣の同種の建物と比べて賃料が不相当となった場合に、賃料増額請求ができるとされています。

具体的には、以下の2つの条件を満たしている場合に請求が認められます。

1. 1経済的な事情変更により、現在の賃料が適正額と比べて不相当となっていること
2. 2一定期間、賃料を増額しない旨の特約がないこと

特に重要なのは、契約締結時の状況から経済的な事情が大きく変化していることです。

もっとも、賃料を増額しない特約があっても、従来どおりの契約内容を維持すると当事者間の公平が害されるほど事情が大きく変化している場合には、前回の合意からそれほど時間が経過していなくても、増額が認められる可能性があります。

また、当事者が自由に賃料額を決められるわけではありません。賃料増減額請求で認められるのは、客観的に「相当」な賃料額です。

そのため、賃料増減額請求では、相当な賃料額がいくらかなのかが主な争点となります。相当な賃料額は、物件の価値や周辺地域の相場・市場動向・物件の特性・個別事情などを総合的に考慮して判断されます。

入居者との合意が得られない場合には、最終的に調停や訴訟を検討することになります。訴訟を見据える場合には、裁判でどのような点が重視されるのかを確認したうえで、必要な資料を収集し、適切な手法で増額する賃料を算定することが重要です。

当事者間で合意できない場合は裁判所が判断

賃料の増額幅などについて賃貸人と賃借人が合意できない場合、最終的には裁判所が相当な賃料額を判断します。

裁判所は、不動産鑑定士による鑑定評価書、特に裁判所が選任した不動産鑑定士の鑑定評価（裁判所鑑定）を参考に、相当な賃料を決定することが多いです。

賃料増額請求の訴訟までの流れ

賃料増額請求は、「増額請求の通知→任意交渉→調停→訴訟」の順に進むのが基本です。

法的根拠を踏まえて適切な手続きを進めるとともに、増額の根拠となる資料を揃えることが重要です。

① 賃料増額請求の通知

賃料を増額する場合、まず賃借人に対して賃料増額請求の意思表示を行います。

賃料増額請求の効果は、その意思表示が相手方に到達した時点に生じます。そのため、「いつ、誰に、何を通知したか」を証明することができる配達証明付内容証明郵便を使うのが一般的です。

② 任意交渉

通知後は、賃借人と話し合いを行い、賃料増額についての合意を目指します。

この段階で合意することができれば、調停や訴訟に進む必要がなく、費用や時間、労力を抑えることができます。

③ 賃料増額調停

任意交渉で合意できなかった場合は、調停を申し立てます。

賃料増額請求について調停を申し立てずに訴訟を提起した場合、受訴裁判所は原則としてその事件を調停に付さなければなりません（調停前置：民事調停法第24条の2第2項）。

そのため、賃料増額請求の訴訟は、原則として調停を経た後に提起します。

調停は、調停主任裁判官と民間人から選任される2名の民事調停委員から構成される調停委員会が、当事者間の話し合いを仲介する手続きです。

賃料増額請求では、専門家として弁護士1名と不動産鑑定士1名が民事調停委員に選ばれることが一般的で、不動産鑑定士である調停委員が簡易的な鑑定を行い、専門的な立場から意見を述べることもあります。

④ 調停不成立後の訴訟提起

調停でも合意ができず調停が不成立となった場合、最終的な手段として訴訟を提起します。

訴訟では、裁判所が証拠をもとに賃料の妥当性を判断します。当事者が依頼した不動産鑑定士による不動産鑑定評価（当事者鑑定）が証拠として提出されることも多く、双方から提出された場合には、それぞれの鑑定評価に対して反論や主張がなされます。

さらに、裁判所が選任する不動産鑑定士による不動産鑑定評価（裁判所鑑定）が行われると、多くのケースでこれを基準とした判断がなされます。

賃料増額請求の調停不成立後の対応

賃料増額請求の調停が不成立となっても、賃料増額請求権そのものが消滅するわけではなく、次の手段として訴訟を提起できます。

また、調停不成立後の訴訟提起には、2週間以内の提訴による法的効果や消滅時効など、注意すべき点があります。

調停不成立となるケース

調停不成立とは、調停委員会が調停成立の見込みがないなどと判断し、調停事件を終了させることをいいます。

調停委員会は、当事者間の意見や提案を検討して仲介を試みますが、主に以下の場合には調停を不成立として終了させます。

当事者間に合意が成立する見込みがない、または成立した合意が相当でない場合

合意成立の見込みがない場合として、次のようなケースがあります。

• 当事者双方または一方の態度が強固で、期日を重ねても合意成立の見込みがない
• 当事者双方または一方が調停期日に出頭せず、合意成立の見込みがない

例えば、賃料増額を求めるオーナーとこれを拒否する賃借人との間で要求や条件に大きな隔たりがあり、双方が譲らなければ、合意形成は困難です。

また、成立した合意が法律や条理などに照らして違法または著しく妥当性を欠き、調停委員会が承認できない場合も該当します。

裁判所が17条決定をしない場合

調停成立の見込みがない場合でも、裁判所が相当と認めるときは、調停委員の意見を聴いたうえで、当事者双方のために公平になるよう、職権で解決のための決定をすることができます。

これが「調停に代わる決定」であり、「17条決定」とも呼ばれます。

調停条項の裁定の合意がない、または申立てがない場合

当事者間に書面による合意がある場合には、申立てによって調停委員会が解決のために適当と考える調停条項を定めることができます。この調停条項は、裁判上の和解と同じ効力を持ちます。

もっとも、賃料増額請求では調停申立ての時点から訴訟への移行を視野に入れているケースも多く、「調停条項の裁定」が利用されるケースはあまりありません。

調停不成立後の手続き

調停委員会が成立の見込みがないと判断した場合、調停事件は終了し、裁判所書記官から当事者へ通知されます。

民事調停法第14条および民事調停規則第22条第1項によると、調停が不成立となった場合、裁判所書記官は当事者に対して遅滞なくその旨を通知しなければなりません。

なお、調停の不成立について不服申立てをすることはできません。調停が不成立となった場合には、賃料増額請求を実現する次の手段として、訴訟を選択することが一般的です。

2週間以内に訴訟を提起した場合の法的効果

調停が不成立となった場合、その旨の通知を受けた日から2週間以内に訴訟を提起すると、調停を申し立てた時に訴えを提起したものとみなされます（民事調停法第19条）。

この「みなし効果」により、調停から訴訟へ移行する際には、主に以下の2つの実益があります。

消滅時効との関係

2週間以内に訴訟を提起すると、訴えを提起した時点が調停申立時まで遡って扱われるため、消滅時効との関係で意味を持ちます。

もっとも、改正前の民法では調停不成立後1か月以内、改正後の民法では調停終了後6か月以内の訴訟提起によって時効完成を防ぐ仕組みが設けられているため、消滅時効との関係では、2週間以内の提訴によるみなし効果の実益は限定的な場合があります。

なお、賃料増額請求における消滅時効については、別記事「賃料増額請求と消滅時効｜改正民法による変更点と対応策を解説」にて詳しく解説しておりますので、ぜひご参照ください。

訴訟申立手数料の充当

2週間以内に訴訟を提起した場合、調停申立時に納付した手数料を訴訟提起の手数料に充当することができます（民事訴訟費用等に関する法律第5条第1項）。

そのため、調停から訴訟へ移行する際の手数料負担を抑えることができます。

消滅時効と訴訟提起の関係

賃料増額請求では、増額分の賃料が支払われないまま長期間経過すると、増額分の賃料請求権について消滅時効が問題となります。

そのため、調停や訴訟を進める際には、消滅時効の期間と時効完成を阻止する方法を確認しておくことが重要です。

賃料請求権の消滅時効

賃料請求権の消滅時効は、2020年4月1日の改正前の民法では5年とされていましたが、改正後は、次のいずれかの期間が経過すると消滅時効が完成します（民法第166条第1項）。

• 権利を行使できることを知った時から5年
• 権利を行使できる時から10年

賃貸借契約では通常、賃料の支払時期が定められているため、基本的には賃料の支払期限から5年で消滅時効が完成すると考えられます。

調停・訴訟による時効完成の阻止

訴訟や調停を行うことで、消滅時効の完成を阻止することができます。

改正前の民法では、時効完成前に訴訟を提起すれば時効が中断するとされていました。改正後は、消滅時効が完成する前に訴訟を提起すると、訴訟継続中は時効の完成が猶予され、訴訟によって権利関係が確定すれば消滅時効が更新されます。

賃料増額請求における差額分の賃料の時効を阻止するための訴訟としては、差額分の賃料の支払いを求める訴訟だけでなく、一定期間以降の賃料増額を確認する訴訟でも問題ありません。

また、調停についても、調停係属中は時効の完成が猶予されます。

調停が不成立となった後の取扱いは、旧民法と改正民法で異なります。そのため、時効の完成を防ぎ、賃料請求権を保全するためには、期限を確認して訴訟提起の準備を進めることが重要です。

• 旧民法：調停不成立から1か月以内に訴訟を提起すれば、時効が中断し、完成を防ぐことができます。
• 改正民法：調停不成立から6か月以内に提訴すれば、時効は完成しないものとされています。

訴訟提起の手続きと必要書類

調停不成立後に訴訟を提起する買委は、訴状を作成し、必要書類を揃えて裁判所へ提出します。

必要となる書類はケースによって異なるため、事前に確認して準備を進めることが重要です。

訴状の作成

訴状とは、請求内容や法的理由などを記載して裁判所に提出する書面です。

賃料増額請求の訴状には、当事者双方の氏名・住所などのほか、請求の趣旨や請求の原因などを記載します。

必要書類・証拠の準備

訴訟提起にあたっては、手続きに必要な書類に加え、賃料増額の合理性や適正性を示す証拠を準備します。

主な書類・証拠は以下のとおりです。

• 調停不成立証明書
  調停が不成立となったことを証明する書類です。
• 賃貸借契約書・賃料支払履歴
  契約条件や賃料額、更新条件、これまでの賃料の支払状況などを確認する資料です。一定期間、賃料を増額しない旨の特約の有無も確認します。
• 不動産鑑定評価書
  専門的な視点から算出された継続賃料（相当な賃料額）を示す資料です。ただし、作成にはコストがかかるため、費用対効果を検討する必要があります。
• 近隣相場・地価変動・改修履歴など賃料増額の根拠資料
  類似物件の賃料相場や地価の変動、物件の改修内容・時期・費用など、賃料増額の合理性を示す資料です。改修費用を証明する領収書なども保管しておきます。
• 賃借人とのやりとりの記録
  賃料変更についてやりとりしたメールや内容証明郵便による通知書などです。交渉履歴や相手方の対応を示す資料となります。
• 固定資産評価証明書・資格証明書など
  手数料算定のため固定資産評価証明書が必要となる場合があります。また、法人が当事者の場合には、代表者　　事項証明書などが必要です。

訴訟提起の手続き

訴状と必要書類を裁判所へ提出し、法定の手数料や郵便切手を納付して訴訟を提起します。

調停不成立後は速やかに行動し、調停不成立証明書を取得したうえで、訴状や必要書類の準備を進めることが重要です。特に、2週間以内の提訴による法的効果を受ける場合には、期限を意識して準備を進める必要があります。

また、手数料や郵便料金について確認事項がある場合は、裁判所の担当窓口で確認しながら手続きを進めます。

賃料増額請求の訴訟における争点

賃料増減額請求の訴訟では、増額請求した賃料額が「相当」であるかが主な争点となります。

当事者間で継続している賃貸借関係において生じるべき相当な賃料額を「継続賃料」といいます。

継続賃料は、過去に賃料について合意がされた事情を踏まえて現時点における賃料を算定するもので、単に現在の適正な賃料を求める「新規賃料」とは異なります。

相当な賃料額（継続賃料）の算定

継続賃料の算定方法には、主に以下の4つがあります。

• 差額配分法
• 利回り法
• スライド法
• 賃貸事例比較法

国土交通省の「不動産鑑定評価基準」でも、これらの方法を用いた計算とあわせて、賃貸借契約の締結や賃料改定の経緯などを総合的に考慮して算定することとされています。

継続賃料の算定は専門性が高く、一般の方が適正額を算定するのは容易ではありません。そのため、訴訟では不動産鑑定士による鑑定評価が重視されます。

不動産鑑定評価書の提出

不動産鑑定士による鑑定評価書は、相当な賃料額を客観的に示す重要な証拠となります。

鑑定評価書は、不動産鑑定士が国土交通省が定める基準に沿って市場分析や物件評価を行った結果として作成されるため、裁判所が賃料の妥当性を判断する際の参考資料となります。

なお、賃料増額請求における不動産鑑定については、別記事「賃料増額請求の鍵を握る不動産鑑定評価の基礎知識」にて詳しく解説しておりますので、ぜひご参照ください。

賃料増額の根拠となるその他の資料

鑑定評価書以外にも、経済事情や周辺相場の変化を客観的に示す資料を準備することが重要です。

具体的には、以下のような資料があります。

• 路線価図・固定資産税評価証明書
  租税公課の変動など、前回の賃料合意時点から経済事情が変化したことを示すことができます。
• 現在募集中の物件資料・チラシ・相場データ
  近傍同種の賃料相場と比較して、賃料増額を求める場合の資料として利用できます。
• 消費者物価指数（CPI）
  物価変動や、従来の賃料が物価上昇・物件維持費に対して割安になっていることを示す資料となります。
• 地価公示データ
  地域ごとの土地価格の変動を把握するための資料として利用できます。

このような客観的で信頼性の高い資料をできる限り揃え、賃料変更の正当性を裁判所に説明することが重要です。

賃料増額請求の訴訟を起こすメリット・デメリット

賃料増額請求の訴訟には、裁判所による判断を得られるメリットがある一方、時間・費用や賃借人との関係悪化などのデメリットがあります。

訴訟を提起するかどうかは、双方を踏まえて判断することが重要です。

訴訟を起こすメリット

裁判所の判断を受けられる

訴訟では、裁判所が中立的な立場から証拠や主張を検討し、相当な賃料額を判断します。判決には法的な強制力があるため、請求が認められれば、その判断に基づいて支払いを求めることができます。

未払い分について確定判断を得られる

賃料増額請求の効力が生じた時点から判決までの間に未払いとなっている賃料についても、裁判で請求をしていれば、認められた範囲の未払い分を回収する法的根拠を得ることができます。

訴訟を起こすデメリット

時間と費用がかかる

訴訟には時間がかかるほか、訴訟費用・弁護士費用・不動産鑑定費用などの金銭的な負担も生じます。

賃借人との関係が悪化する可能性がある

訴訟を起こすことで、賃借人との関係が悪化する可能性があります。特に、長期的な賃貸関係を維持したい場合には、訴訟提起による影響を慎重に考慮する必要があります。

判決確定まで従前の賃料額が支払われる場合が多い

賃料増額請求の訴訟中は、改定賃料が認められるまで、賃借人が従前の賃料しか支払わないケースが多くあります。

借地借家法第32条第2項では、賃料増額請求について当事者間の協議が調わないときは、裁判が確定するまで、賃借人が相当と認める額の賃料を支払えば足りるとされています。

相当と認める額は少なくとも従前の賃料額とされているため、原則として賃借人は従前の賃料額を支払っていればよいことになります。もっとも、賃料改定が認められた場合、未払い分について賃借人は年1割の利息を付して支払わなければなりません（借地借家法第32条第2項ただし書き）。

そのため、判決が確定して未払賃料を回収できるまでは減収となりますが、確定した場合には年1割の利息が付されることも踏まえて、メリット・デメリットを検討する必要があります。

以上のとおり、訴訟は賃料増額請求について法的に明確な解決を得るための手段ですが、必ずしもすべてのケースで最適とは限りません。費用や時間、賃借人との関係などを踏まえ、交渉や調停による解決と比較しながら、総合的に判断することが重要です。

判断が難しい場合には、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することも検討しましょう。

よくある質問（Q&A）

賃料増額請求の訴訟について、よくある質問をQ&A形式で解説します。

東京都千代田区の不動産に強い弁護士なら直法律事務所

賃貸増額請求の訴訟は、交渉や調停で合意に至らなかった場合の最終的な手段です。

訴訟では、裁判所が双方の主張や証拠をもとに適正な賃料を判断するため、鑑定評価書や周辺の賃料相場など、客観的な証拠を準備することが重要です。

また、訴訟には時間と費用がかかるため、十分な準備が必要です。円滑に手続きを進めるためにも、早い段階で弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

直法律事務所では、賃料増額請求に関する交渉や調停・訴訟対応まで、賃貸不動産に関する案件について豊富な経験を有する弁護士が丁寧にサポートいたします。賃料増額請求についてお悩みの方は、まずは一度ご相談ください。