賃料増減額請求権の基礎を解説！借地借家法32条1項の完全ガイド

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建物や土地などの不動産を貸し借りする場合、借主は借地借家法により強く保護されています。
一般的に借主は貸主に比べると不利な立場に立たされることが多いと考えられているからです。家賃＝建物の賃料についても貸主もしくは借主の一方的な都合で増減させることはできません。
ただし、一定の条件が揃えば、お互いが相手に家賃の増減を求める権利＝賃料増減額請求権を行使できます。

この記事では、借地借家法における賃料増減額請求権について、詳しく解説します。

賃料増減額請求権とは何か

まず、借地借家法における賃料増減額請求権について、基本的な概念や意義、賃貸借契約の継続的性質とそれに伴う賃料見直しの必要性について解説します。

借地借家法32条1項の概要と立法趣旨

本来、契約を締結したら当事者はお互いに決まった条件を守らなくてはいけません。
しかし、建物などを借りる賃貸借契約の場合、その物件を使い続けている限りは契約関係が続きます。
数ヵ月～1年程度の短期間で終了することもありますが、中には数十年続く契約を結ぶのも珍しくありません。

そのため、当初の契約により定められた賃料のまま契約し続けるのが実態に合わなくなったり、どちらか一方が不利になったりすることはあり得ます。

借地借家法32条1項は、このような場合を想定した条文であり、当事者のうちどちらか一方が、もう片方に一方的に意思表示をすることで、当初の契約で取り決めた賃料を増減できる権利について定めています。

引用：e-GOV法令検索｜借地借家法（平成三年法律第九十号）第三十二条

現行の借地借家法（新法）は平成3（1991）年の公布を経て平成4（1992）年から施行され、その後何度か改正が加えられています。
そして、1991年以降いわゆるバブル崩壊が起きていたことから「バブル絶頂期に高い賃料で借りたものの、その後建物や土地の価値が暴落し、賃料が割高になる」という事態が頻発しました。

借主にとってはバブル絶頂期の賃料で借り続けるのは不利になるため、引き下げを請求できる権利を保障するという意味でも、賃料増減額請求権は重要になります。

賃料増減額請求権の法的性質と「事情変更の法理」

賃料増減額請求権の法的性質は、相手方の承諾等を必要とせず、権利者の一方的な意思表示で効力が生じる＝形成権であるとされます。
また、事情変更の法理も賃料増減額請求権に深くかかわっている権利の一つです。
事情変更の法理とは簡単にいうと、「事情の変更があれば、契約の内容もそれに応じて変えるべき」という私法上の原則を指します。

つまり、何らかの事情で現行の賃料での賃貸借が難しい場合は、賃料の増減も含めて契約内容の見直しを検討すべきということです。

賃料増減額請求権の発生要件

賃料増減額請求権は、借主または貸主にとって不利になる変更を伴うものであるため、法律において発生要件が厳格に定められています。
ここでは、発生要件をさらに掘り下げて、以下の3つの論点から詳しく解説するので参考にしてください。

• 「不相当」となる具体的な3つの要件
• 一定期間の経過は必要か
• 賃料が「不相当」となる判断基準

「不相当」となる具体的な3つの要件

賃料増減額請求権を行使するためには、「直近合意時点」以降の「事情変更」により賃料が不相当となっていることが求められます。
具体的には、以下のいずれかの条件が直近合意時点以降に発生している必要があると考えましょう。

✓ 建物への税金等の公租公課が大幅に増減した
✓ 建物の価格が急激に上昇・低下した
✓ 現行の賃料が周辺の相場に比べて著しく不相当となった

詳しくは、別記事「賃料増額請求における事情変更の法的根拠と実務ポイント」にて解説しておりますので、ぜひご参照ください。

一定期間の経過は必要か

賃料増減額請求権の行使要件として一定期間の経過が必要か否かも問題になります。
賃料増減額請求権を行使するためには「事情変更」が生じていることが前提となりますが、相応の時間が経過しているのは当然です。

ここでいう「一定時間の経過」とは、「当事者間で賃料に関し合意があったとしても相応の時間が経たないと増額・減額の請求はできないのか」という意味であると考えましょう。 この点について、最判平成3年11月29日判時1443号52頁の判例では以下のように示しています。

つまり、判例に沿えば合意したばかりでも、経済事情が激変したなど相応の事情があれば賃料増減額請求権は発生しうるということです。

しかし、実務上は短期間での請求が問題視される傾向にあります。
納得して契約に合意している以上、短期間でそれを覆すのはあまりに説得力がありません。
そのような意味でも、実務上では直近合意時点から2年程度を置かないと賃料増減額請求をするのは難しいと考えられています。

ただし、最判昭和36年11月7日裁集民56号13頁など、前回の賃料増額から2年未満の時点での賃料増減額請求を認めた事例もあるため、結局はさまざまな要素を勘案して決められるのが実情です。

賃料が「不相当」となる判断基準

賃料が「不相当」となったときとは、最後に当事者間で賃料を決めた時点以降に、そのままの賃料で賃貸借契約を続けるのが、諸事情を考慮しても貸主・借主のどちらか一方に酷になる状態を指します。
「直近合意時点」とは、この場合の「最後に当事者間で賃料を決めた時点以降」のことです。
また、賃料が不相当となるには以下の諸事情が発生していることが求められます。

✓ 建物に対する必要諸経費が大幅に増減した
✓ 建物の価格が急激に上昇・低下した上下した
✓ 近隣の建物の賃料水準と大きくかけ離れた
✓ 現在の賃料が定められた事情が特殊だった

賃料増減額請求権の行使方法と効果

賃料増減額請求権の具体的な行使方法とその法的効果について、請求方法から効力発生、裁判確定までの一連の流れに触れながら詳しく解説します。

請求の意思表示と効力発生時期

まず、賃料増減額請求権は形成権であり、行使したい当事者が意思表示をし、相手方に到達すればその時点で相当額において増減したという効力が発生すると解されています（最判昭和32年9月3日民集11巻9号1467頁）。
つまり、相手方に賃料増減額請求権を行使する旨を示せば、その意思表示が到達した時点から相当額の増減または減額ができるということです。
ただし、相手方に意思表示が到達した時点から将来に向かって効果が生じるため、過去にさかのぼって請求する（遡及する）ことはできません。

賃料増減額請求の方法と注意点

一般的に賃料増減額請求権を行使する際は、その旨および日付を盛り込んだ書面を配達証明付内容証明郵便で相手方に送付する形で行います。
口頭での意思表示でも効力は生じますが、訴訟等になった場合に不利にならないよう「いつ、何を送ったのか」を証明できる形にしたほうが安全であるためです。
また、書面を作成する際は、曖昧な表現を使うと争いのもとになるため注意してください。

例えば「賃料増額に関する協議を求めます」「賃料を増額してくださるよう希望します」などの表現では、訴訟等になった場合に、協議の申し入れ・提案にとどまるとみなされる可能性があるためです。
賃料増減額請求権の行使であると判断してもらうためには、当該賃貸借契約の内容をはっきりさせるためにも以下のような賃貸借契約の内容を明確に特定できる事項をもれなく記載しましょう。

• 当事者名
• 目的物の所在地
• 契約期間
• 賃料

そして、賃料増減額を請求する旨（例：「本書面をもち、本件賃貸借契約の賃料を〇円に増額する旨の意思表示をいたします」など）の意思表示をすることが大切です。

裁判確定までの当事者の権利義務関係

前述のとおり、賃料増減額請求の意思表示がされた場合、相手がそれを承諾するか否かにかかわらず、意思表示が相手に到達した時から将来に向かって「相当」な額に増減額されたことになります。
そのため、「相当」な額について当事者間に争いがなければ、その金額が改定賃料となります。

しかし、「相当」な額について当事者間で争いがある場合は、調停または裁判で決定されることになります。（なお、賃料改定を求める訴えを提起するにはまず調停の申立てが必要とされ、もし調停の申立てをせずに訴えを提起した場合には原則として調停に回されることになっています。）

仮に、賃貸人（貸主）が賃料増減額請求を行ったとしても、賃借人（借主）が同意しない場合、調停を申立て、増減額が相当かを争うことになります。
では、増減額が相当と判断されるまでの間、賃借人はどれだけの賃料を払えば良いのでしょうか。
以下にまとめました。

• 賃料増額請求の場合：賃借人は増額を正当とする裁判確定まで賃借人が相当と認める賃料（最低限、従前の賃料は必要）を支払えば足りる
• 賃料減額請求の場合：賃借人は減額を正当とする裁判確定まで従前の賃料を支払う義務がある

裁判等により増額・減額が確定したあとは、以下の流れで超過額の処理もしくは利息の授受を行います。

• 賃料増額請求の場合：賃借人は不足額に利息を足した額を賃貸人に支払う
• 賃料減額請求の場合：賃貸人が余分に受け取っていた分に利息を上乗せして賃借人に払う

賃料増減額請求権に関する特約と制限

不動産の賃貸借契約を結ぶ際、賃料増減額請求権に関する特約を付すことがあります。
ただし、特約の内容によっては借地借家法との関連で無効になる可能性があるため注意が必要です。
ここでは、どのような特約であれば有効もしくは無効なのかを、サブリース契約における問題点にも触れながら解説します。

賃料増額特約の有効性

まず、賃貸借契約に、一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合は、賃料増額請求は認められません（借地借家法11条1項ただし書き、32条1項ただし書き） 。
ただし、地震や大雨などの大規模災害をはじめとした経済的事情の激変があった場合は、特約にかかわらず賃料増額請求が認められる可能性があります。

また、賃貸借契約の締結にあたって自動改定特約が盛り込まれていた場合は注意が必要です。
自動改定特約とは、賃料の将来の増減額について具体的な金額や割合などをあらかじめ合意しておく特約を指します。
例えば「固定資産税・都市計画税の変動があった場合には，その増減率に従って賃料を増減する」という特約を盛り込んだ場合、これは自動改定特約に当たる可能性が高いでしょう。

このような自動改定特約が盛り込まれていた場合、原則として当事者は当該特約の効果により賃料増減請求はできませんが、事情が変更すれば、特約に基づく賃料が不相当な額になることもあります。
このような場合、賃貸人からの特約に基づく賃料増額請求を否定するためには、賃借人が相当賃料の立証をしなくてはいけません。つまり裁判になった場合、賃借人が「なぜ、賃料を増額するのが妥当ではないのか」を証明する義務を負うことになります。
そして、この特約に基づく賃料額が不相当であれば、賃借人は借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。

賃料減額請求権を排除する特約の無効性

逆に、賃料減額請求権を制限または排除する特約を締結し、賃借人から賃貸人に対し賃料を減額するよう求めることができないようにすることは、法律上認められません。
そもそも、借地借家法では貸借人に不利になる特約に対し厳しい規制が加えられているからです（借地借家法第30条、第37条）。

また、土地に関する事案ですが最判平成16年6月29日判例では、借地借家法第11条1項の規定は強行法規であり、特約によってもその適用を排除することができないという判断がなされました。 つまり「貸借人から賃料の減額を求めない」という特約があったとしても法律上無効であり、実際は賃借人から賃料の減額請求は可能です。

サブリース契約における賃料増減額請求の問題点

サブリース契約とは、所有する物件を不動産管理会社（サブリース会社）に一括管理してもらう代わりに、毎月一定額の家賃保証を受ける契約のことを指します。

サブリース契約は一般の賃貸借契約とは違い、賃借人がいわばプロである以上、必ずしも立場が弱いとは限りません。しかし、例え賃借人がサブリース会社であっても、賃借人側からの賃料減額請求が認められることもあり得ます。
賃料減額請求の当否や相当賃料額を判断するに際して、公平の見地に照らし、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであるとされています。

また、オーダーリースについての最高裁平成17年3月10日第1小法廷判決も、同様の考え方をしています。以下に同判決の要点をまとめました。

不動産法務に関するご相談は、東京都千代田区直法律事務所の弁護士まで

借地借家法は賃借人＝借主の保護に重きを置いた法律ではあるものの、一定の条件を満たせば賃料増減額請求を賃貸人・賃借人の双方から行うことができます。
また、請求に同意できない当事者は、裁判等で結果が確定するまでの間、相当と認める賃料（最低限、従前の賃料は必要）を支払うことで、賃料不払いによる解除を免れることができます。
ただし、賃料増減額請求が認められた場合、差額に利息を付して支払う必要がある点、注意が必要です。

実際に賃料の増減額が認められるか否かは、借地借家法において「不相当」となる要件が具備されているかだけでなく、さまざまな要素を勘案して決まります。賃料の増減額を求める場合は、状況に応じて適した進め方があるため、まずは一度弁護士法人直法律事務所に相談してみましょう。

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