解決事例(カテゴリ) | 不動産レスキュー

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境界確定・越境トラブルの解決

【境界紛争】隣地から「ブロック塀が越境している」と撤去を迫られた事例。取得時効を主張し、撤去を回避

相談前の状況

30年以上住んでいる自宅について、隣の土地の所有者が変わり、測量を行ったところ「お宅のブロック塀が5センチ越境している。直ちに撤去して作り直せ」と強硬に迫られました。塀は先代が建てたもので詳細が分からず、高額な工事費を負担することに納得がいかない状態でした。

事務所の対応

現地調査と資料精査を行い、ブロック塀が設置されてから20年以上が経過しており、平穏かつ公然と使用され続けてきた事実を確認しました。これに基づき、越境部分の土地については「取得時効」が成立している可能性が高いと判断。弁護士名で相手方に回答書を送付し、時効取得を主張するとともに、将来の建て替え時に境界を是正する旨の合意案を提示しました。

相談後の結果

法的な反論を行ったことで、相手方も強硬な姿勢を崩しました。最終的に「現状の塀はそのまま維持し、将来的に建て替える際には正しい境界線に合わせる」という内容の協定書を締結して解決。数百万円かかる塀の撤去費用を負担することなく、平穏な生活を取り戻しました。

その他

私道・通行権（囲繞地通行権・地役権）の権利調整

【通行権】私道の所有者から突然「通行禁止」を通告された。妨害排除請求を行い、車両の通行権を確保

相談前の状況

公道に出るために長年利用していた私道（他人の土地）について、所有者が変わった途端に「ここは私の土地だ。今後は車での通行を認めない」とポールを立てて塞がれてしまいました。車が通れないと生活に支障が出るだけでなく、自宅の建て替えもできなくなるため、死活問題でした。

事務所の対応

依頼者様の土地が、他人の土地に囲まれて公道に通じていない「袋地」であることを確認し、民法上の「囲繞地（いにょうち）通行権」があることを主張しました。内容証明郵便でポールの撤去を求めるとともに、応じない場合は裁判所に「通行妨害排除の仮処分」を申し立てる準備があることを警告し、強力に交渉しました。

相談後の結果

法的手段を辞さない姿勢を示したことで、相手方はポールの撤去に応じました。さらに、トラブルの再発を防ぐため、通行ルールを明確に定めた合意書を作成し、車両通行の権利を恒久的に確保しました。

その他

近隣環境トラブル（騒音・日照・悪臭）への対応

【騒音・振動】隣地の解体工事による騒音被害。受忍限度を超えていることを主張し、慰謝料と防音対策を獲得

相談前の状況

隣地で大規模なマンション建設工事が始まり、早朝からの激しい騒音と振動で体調を崩してしまいました。施工会社に苦情を言っても「法的な基準内だ」と取り合ってもらえず、精神的に追い詰められていました。

事務所の対応

騒音計を用いて数日間の騒音レベルを測定し、受忍限度（社会生活上我慢すべき限度）を超える数値が出ている時間帯があることを証拠化しました。このデータを基に施工業者および施主（デベロッパー）に対して内容証明郵便を送付し、工事の差止め請求も視野に入れた損害賠償交渉を行いました。

相談後の結果

客観的なデータを示されたことで施工会社が態度を改めました。騒音の激しい作業の時間帯制限や、防音シートの追加設置などの対策が講じられたほか、解決金として一定額の支払いを受けることで合意しました。

その他

サブリース契約内容の確認

【セカンドオピニオン】不動産投資のサブリース契約。「解約不可」同然の不当な違約金条項を発見し、契約修正で回避

相談前の状況

個人の資産運用としてアパート経営を始めるにあたり、業者から「家賃保証（サブリース）契約」の締結を求められました。「皆さん契約されています」と説明されましたが、長期間の契約で本当にリスクがないか不安になり、署名捺印する前に専門家の意見を聞きたいとご相談にいらっしゃいました。

事務所の対応

契約書をリーガルチェックしたところ、中途解約条項について「オーナー側から解約する場合、賃料の数年分に相当する高額な違約金を支払わなければならない」という設定がなされていることを発見しました。実質的に解約が不可能であり、将来収益が悪化しても管理会社を変更できなくなる「囲い込み」のリスクがあることを指摘しました。