賃料増額請求と供託対応～賃貸オーナーのための法的知識と実務戦略～

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この記事では、賃料増額請求を行う際の法的根拠や賃貸人から供託された際の対応の仕方のほか、実際にそのような状況になった際の実務対応フローについて詳しく説明します。

現在所持している賃貸物件の賃料を増額しようと考えている方や、賃料増額請求をしたものの一部の賃料を供託された際にすべき事がわからず不安に思っている方に最適な記事となっています。

賃料増額請求を行う賃貸人の法的根拠と適正額

建物の賃料増額請求権の法的根拠は借地借家法第32条にあり、そこでは賃貸人側の権利として、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と定められています。

ただし、一定期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う必要があるため、注意が必要です。

賃料増額請求をする際の条件として、借地借家法32条では次の条件が例示されています。

• 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増加
• 土地若しく建物の価格の上昇その他の経済事情の変動
• 周辺の建物の借賃と比較して安い

賃料増額請求をした場合、その意思表示が賃借人に到達した時から将来に向かって、客観的に「相当」な額に増額されたことになります。

この相当な額について当事者に争いがなければ、その金額が改定賃料となりますが、争いがある場合は調停または裁判で決定されることになります。

このため、賃料を相当な額に増額することが大切です。相当な額を算定するためには計算が必要ですが、裁判所や実務では、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法などの計算方法が用いられています。

詳しくは、別記事「賃料を上げたい大家必見！家賃値上げの正当理由と交渉術」にて解説しておりますので、ぜひご参照ください。

相当な額を算定する際には、多くの資料を収集する必要があり、物件の状況や賃貸人と貸借人との関係など、多種多様な要素によって決まるため、専門的な知見も必要になります。
そのため、不動産鑑定士や交渉・その後の訴訟も見据えて弁護士にアドバイスを求めることも検討することをおすすめします。

賃料増額請求はいくつかのプロセスに分かれ、以下のように進んでいきます。

1. 賃貸人が賃借人に対し、賃料を増額する旨の意思表示をする
   
2. 賃貸人と賃借人が賃料増額のための任意協議を行う
   
3. 賃料増額確認（及び増額賃料の請求）の調停を申し立てる
   
4. 賃料増額確認（及び増額賃料の請求）請求の訴訟を提起する
   
5. 増加額が確定する（また、増額賃料の請求権が認められる）
   

任意協議から訴訟の提起までで、賃貸人と賃借人の間で合意ができた場合や調停が成立した場合、また、和解が成立した場合はその時点で賃料増加額が確定することになります。

このプロセスの中で、いくつか注意すべきことがあります。

まず、賃貸人が賃借人に対して、賃料を増額する旨の意思表示をする際、意思表示が相手方に到達しなければ、増額の効果は生じないということを覚えておきましょう。
後々、当該意思表示の有無が争われた場合を想定して、増額の意思表示は、配達証明付き内容証明郵便でしておくのが良いです。

また、賃貸人と賃借人で協議を行うプロセスも重要となります。
後に賃貸借契約の解除や建物明渡請求等の裁判になった場合、信頼関係破壊の判断に、賃貸人が増額協議に応じる態度を示し、具体的賃料額について検討する機会を設けたか、という点が影響してきますので、賃料増額をする際は賃借人と協議の機会を設ける方が良いでしょう。

さらに、任意協議が決裂したのち、調停を経ずに訴訟を提起することは原則としてできませんので、その点にも注意が必要です。

借主が供託を行った場合の賃貸人の立場

賃借人が供託を行った場合、賃貸人の法的立場は以下のようになります。

1.債権者としての地位は維持される

供託されても、賃貸人は引き続き債権者であり、供託された金銭を受け取ることができます。

2.供託が有効であれば賃料債権は消滅する

有効な弁済供託がされた場合、債務の履行が完了したとみなされるため、賃貸人は未払賃料を理由とする契約解除や明渡請求を行うことができなくなります。

3.供託の有効性を争うことが可能

たとえば、賃料額が争われているケースでは、「正当な額でない」「供託の原因が不存在」として供託の無効を主張し、履行の提供があったとは言えないと争う余地があります。

例として、賃貸人から賃料増額請求を受けた賃借人が、相当賃料額に争いがあるとして従前賃料と同額を供託し続けたものの、有効な供託とは認められずに建物明渡し判決が下されたケースが存在します。

4.供託金を受け取るかどうかで態度を選べる

供託金を受領しない場合には、賃借人が供託金を取り戻してしまう場合もあります。
ただ、供託金をそのまま受け取ると、家賃全額の弁済を認めるものとみなされるおそれがあるため、賃料の一部弁済として受領する旨の留保を付けて供託を受諾して払い渡し請求するようにします。

また、家賃滞納等の理由で契約解除や退去を求めているような場合には、受領しない選択をすべき場合もあります。

供託制度の概要と賃貸人への影響

供託は「金銭、有価証券その他の物を国家機関である供託所又は法務大臣の指定する倉庫営業者等に提出して、その財産の管理を委ね、その供託所又は倉庫営業者等を通じて、それらの物をある人に取得させることにより、債務の弁済、裁判上の保証等一定の法律上の目的を達成しようとする手続」です。

そして、本記事で扱っている賃料増額請求に対する相当賃料の、供託は、債務の弁済という法律上の目的を達成しようとするものであり、弁済供託と呼ばれます（民法494条）。

弁済供託によって、弁済と同様の債務消滅の効果を得るためには、次の2つの要件を満たす必要があります。

1. 供託原因があること
2. 供託の内容が債権者に本来の債権と同一内容の権利を取得させるものであること

そして、1.の供託原因は、以下のいずれかを満たしている場合に認められます。

• 債務者が弁済の提供をし、債権者がその受領を拒んだとき （受領拒否）
• 債権者が弁済を受領することができないとき （受領不能）
• 債権者が過失なく債権者を確知できないとき （債権者不確知）

このような要件が必要となるため、単に賃料増額請求を受けたという理由だけでは供託することはできず、仮に供託したとしても無効な供託として債務不履行となるおそれもあります。

では、賃借人が賃料増額請求を受けたものの、従前の賃料を支払いに賃貸人の元に行ったところ、増額賃料でなければ受け取らないと受領拒否された場合、賃借人は受領拒否を供託原因として供託できるのでしょうか。

この「弁済の提供」は、債務の本旨に従って現実にしなければなりません（民法493条）。
賃料増額請求により賃料が増額しているのであれば、一部の賃料を支払うといって持参しても、債務の本旨に従って提供したとはいえないのではないかと思われます。

しかし、賃料増額請求がある場合、当事者間で協議が調わなければ、賃借人は増額を正当とする裁判が確定するまで、自らが相当と認める額を支払えば足り、裁判が確定したら差額を精算することになっています（借地借家法32条2項）。
そして、この相当と認める額は、従前の賃料を下回ることができないとされています。そのため、賃借人が、従前の賃料額以上の金額を相当な額の賃料としているのであれば、通常、供託は受理されます。

この点、賃料増額請求がされた場合、賃料増額を正当とする裁判が確定するまでは、賃借人は相当と認める賃料を支払えば足りるため、増額前の賃料の支払を受けた賃貸人が賃料の一部の内金として受領することは、「賃料の全額の弁済としては拒絶する」という意思表示としてみなすことができるとして、受領拒絶を理由とする供託を有効とした裁判例もあります。

このように、賃貸人から改定賃料でないとして受領拒否された賃借人が、従前の賃料額以上の金額を自らが相当と認める額として供託した場合、債務不履行を免れることができます。

他方、賃貸人には、賃借人による供託がなされると供託通知書が送付されますので、供託通知書の内容を確認し、なるべく早く対応をとることが必要となります。

借主による供託の法的効果

賃貸人が賃料の受領を拒絶した場合などに、賃料を供託することで賃借人は債務不履行となることを回避することができます。

供託によりその効力が生じるためには、債権者による受領拒絶や債権者不確知など法律に定める供託原因がある必要があり、単に賃貸人が賃料増額請求を行ってきたというだけで供託を行うと、無効とされ債務不履行となる可能性があるため、注意が必要です。

もし、賃貸人による賃料の受領拒絶があったとしても、賃料の支払期限を一日でも過ぎてしまうと、遅延損害金を支払わなければ供託ができなくなるため、賃借人はその点に注意が必要です。

賃借人に供託された場合、賃貸人は供託された賃料（供託金）を受託して還付請求を行うことができます。
ただし、供託された金額を賃料として認めたものとみなされないよう注意が必要です。増額した賃料の一部として受け取る旨を留保して供託金の受諾をし、さらに、同旨を配達証明付内容証明郵便などの形で通知するなど、対策をしておきましょう。

その際は、以下のような手続きを踏むことになります。

• 供託通知書の確認
• 払渡請求書の作成、提出
• 供託金の受け取り（供託金還付）

また、賃借人の態度から考えて、賃料の増額に反対していることは明らかなので、賃料増減額確認や増額分賃料請求の調停や訴訟をしていく必要があります。

適正賃料に比して著しく低い賃料の供託について

賃借人が賃料増額請求を受けたものの従わず、従前の賃料を賃貸人に持参して支払おうとしたところ増額賃料でなければ受け取らないと受領拒否されたような場合、従前の賃料以上の賃料額を供託すれば、債務不履行とならないのは前述のとおりです。

しかし、適正な賃料額が10万円であるのに従前の賃料が1万円であるという場合のように、従前の賃料が、適正な賃料額と比べて著しく低額であるような場合も、従前と同じ額の賃料を供託すれば債務不履行を免れることができるのでしょうか。

この点、最判平成8年7月12日（判タ921号122頁）は、土地の賃貸借に関して従前の賃料月額6万円から月額12万円に賃料増額請求がされた事案で、一般論として次のような判断を示しました。

このように、賃料増額請求を受けた賃借人が自身が供託している賃料額を主観的に相当と認めているか否か及び支払額が公租公課の額を上回っているか否かという点が、債務不履行の認定に際して考慮されます。

また、次のような裁判例もあり、同種の事案の考え方の参考になります。

このように、適正賃料と比べて著しく低い賃料が供託された場合、たとえ賃借人が主観的に相当と認める額であっても、その供託を相当額ということはできず、債務の本旨に従った正当な履行と評価されないこともあり得ます。さらに、賃貸関係において要求される信頼関係を破壊するものとして、契約解除のための理由となることもあります。

なお、建物賃貸借契約の解除は、賃借人に賃料等の不払いや無断転貸等の契約違反があっても、賃貸人との信頼関係が破壊されたと認められない場合には認められません。

信頼関係の破壊が認められるか否かは、賃借人による契約違反や債務不履行の内容及び程度、これにより賃貸人の被る不利益の有無及び程度、契約が解除されることにより賃借人が被る不利益の程度、違反行為に関する当事者の対応（違反した後の是正の有無等）、その他契約解除に至る経緯、解除に関する契約上の定めの有無及び内容等、各種の事実関係を総合的に考慮して判断されます。

供託を受け取るべきか否か

供託した賃借人は、供託した賃料を取り戻すことができます。それを防ぐために、賃貸人としては供託受託書を提出するなどして受諾の意思表示をして払い渡し請求をする必要があります。

しかし、賃貸人がそのまま受領すると、特段の事情がない限り、賃借人の賃料全額の支払債務が免責されてしまうおそれがあります。

そのため、賃料増額請求している場合のように債権額に争いがある場合、供託金払渡請求書に、「供託受諾。ただし家賃一部弁済受領の留保をする。」のように一部留保の供託受諾を記載して供託金の払渡請求することが必要です。

あわせて、賃借人に対しても賃料の一部として受領する旨を明確にするため、 供託金は家賃の一部の弁済として受領する旨を記載した通知を内容証明郵便で送付します。

ただ、家賃滞納による賃貸借契約の解除を求めているような場合は慎重な対応が必要となります。

供託された場合の賃貸人のアクションプラン【実務対応のフロー】

供託された場合には、実務対応のフローとして、大きく以下の4つの段階を経て進んでいきます。

① 供託通知書の確認

賃料が供託されると、通常、賃貸人に供託通知書が届きます。

そこで、まず賃貸人は供託通知書の内容を確認します。
通知書には、供託された金額やその理由などが記載されており（地代・家賃弁済金銭供託の供託通知書）、賃貸人はこれによりどのような供託がなされたのか知ることができます。

賃借人は、供託後であっても、賃貸人が供託を受諾しない間または供託を有効と宣告した判決が確定しない間は、供託した金銭等を取り戻すことができます。
賃借人が取戻しをしてしまえば供託金を受け取ることができないため、供託通知書が届いたら直ちに内容を確認することが大切です。

② 供託金を受け取るか否かの検討

次に、供託金を受け取るか否かを検討します。

詳しくは前述の「供託を受け取るべきか否か」をご参照ください。

③ 弁護士への相談・訴訟提起の検討

協議がうまくいかない場合や、賃借人が支払に応じない場合には、弁護士に相談して法的手段を検討する必要があります。
具体的には、賃料改定の調停・訴訟や増額賃料請求の調停・訴訟などの法的措置を検討することになります。

④ 増額部分の時効に注意して対応を継続

賃料増額をめぐって供託が行われた場合には、特に増額部分の時効に注意する必要があります。

2020年4月1日に改正民法が施行され、第百六十六条において、賃料債権については一般債権として、権利行使できることを知ったときから5年、又は権利行使できるときから10年で時効消滅することになりました。
ただし、賃料債権については契約で賃料の支払時期が定められ、賃貸人がそれを知らないことは考えられないため、基本的に支払期限から5年で時効にかかることになります。
この点について、詳しくは別記事「賃料増額請求と消滅時効～改正民法で変わる適用基準と対応策～」をご参照ください。

また、供託された従前の賃料額の供託金についても、2020年4月1日以降の供託の場合、払い渡し請求をすることができることを知った時から5年、払い渡し請求をすることができるときから10年の消滅時効にかかるため、注意が必要です。
（2020年3月31日以前の供託であれば、10年の時効期間のみ適用されます。）

不動産法務に関するご相談は、東京都千代田区直法律事務所の弁護士まで

賃料増額請求に対して従前の賃料等が供託された場合の対応として、供託金を受け取る際に賃料の一部として受領する旨の留保を付けることが大切です。

このように供託された賃料については受け取りながら、賃料増額が認められるよう、資料収集をしたり、法的手続に進んでいくことになります。
しかし、必要な資料の収集や資料に基づき相当な賃料を算定する作業、また、賃借人との交渉や段階的に法的手続を踏んでいくなどの戦略専門知識が必要となります。

そのため、賃料増額請求や供託対応について不安がある場合は、弁護士などの専門家に相談するなどして慎重な対応をすることをおすすめします。

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