賃料増額請求
賃料増額請求に対して、
このようなお悩みは
ありませんか？
- 賃料増額請求の書類作成方法が分からない
- 賃料増額の適正な金額が分からない
- 一度自社で賃料増額の案内書を賃借人に送ったが、不満を言われ、拒否された
- 立ち退いてもらえないのであれば、きちんと適正な賃料を支払ってもらうべく、賃料増額請求を検討しているが、自社だとどう進めればいいか分からない
直法律事務所が
豊富な実績とノウハウで
賃料増額を実現します
成功事例
CASE 1月額80万円から月額100万円への増額に成功
【概要】
依頼者：都内に築30年のオフィスビルを所有する法人
賃借人：オフィスビルのテナント企業
築年数：30年
現在の賃料：月額80万円
現在の周辺相場：月額120万円
【問題点】
コロナ禍の影響で、コロナ禍以前の相場賃料よりも低廉な賃料で賃貸していたが、現在はコロナ禍が収束し、相場賃料と比較すると著しく低い賃料設定となっていた
【結果】
- 交渉の結果、和解が成立しなかったため、賃料増額調停に移行し、調停において月額100万円への賃料増額で合意
- 依頼者は、年間240万円の増収を実現
CASE 2新賃借人に対して新規賃料での賃貸に成功
【概要】
依頼者：都内にワンルームマンションを所有する個人
賃借人：会社員の男性
築年数：10年
現在の賃料：月額8万円
現在の周辺相場：月額12万円
【問題点】
不動産価格や賃料相場が大幅に上昇している中で、現在の賃料が著しく低く、収益性が悪化していることに懸念を抱いていた
【結果】
- 交渉の結果、月額10万円への賃料増額、4か月後に賃借人が退去することで合意
- 依頼者は、増収を実現し、新たに周辺相場賃料月額12万円で賃貸することに成功
CASE 310部屋中、8部屋の賃料増額で年間50万円の増収
【概要】
依頼者：都内に学生向け一棟アパートを所有する個人
賃借人：学生
築年数：20年
部屋数：10部屋
現在の賃料：相場より低い賃料
【問題点】
収益性が低い
【結果】
- 10部屋中、8部屋の賃料増額に成功
- 賃料増額により、年間50万円の増収を実現
- 2部屋が空室となったが、適正な賃料での新規募集により、短期間で入居者を見つけられた
お問い合わせ
賃料増額請求に関するお問い合わせは、
弁護士法人 直法律事務所にお気軽にご連絡ください。
（平日9:00～18:00）
賃料増額請求のプロセス
当事者同士の話し合い
まず前提として、配達証明付の内容証明郵便によって賃料増額請求の意思表示をする必要があります。そのうえで賃貸人と賃借人との間で、賃料の増額についての話し合いを行います。
賃借人としても唐突に賃料を増額すると伝えられても、すぐに納得することは難しいため、賃借人の納得が得られる時期および方法で行うことが重要です。
また、話し合いの際は賃借人が納得しやすいよう、「近隣の賃料相場が上昇していること」「固定資産税の負担が増加していること」など、客観的な資料を用意します。
調停の申し立て
協議がまとまらなかった場合、簡易裁判所に賃料増額の調停を求めることになります。
調停では、調停委員が立ち会いのもと、当事者双方が証拠を提出して主張を行い、話し合いによる解決を目指します。調停委員は、弁護士などの法律専門家や不動産鑑定士の資格を持つ方が選任されることが多く、当事者同士の協議では解決に至らなかった案件でも、調停によって解決できるケースが多くあります。
訴訟の提起
調停においても話がまとまらなかった場合、貸主は借主を被告とする、賃料増額を求める訴訟を提起をします。
訴訟では、賃貸人が現賃料がいかに不相当であり、相当賃料と乖離しているかという点を、客観的証拠によって立証します。裁判では、不動産鑑定士による鑑定結果が賃料の判断の資料とされるのが一般的です。
また、全ての事案において裁判所による判決がなされるわけではなく、判決手続前に裁判所の仲裁による和解手続を行うことが多いです。
賃料増額請求をする際の
ポイント
客観的な根拠に基づいた請求を行う
賃料増額を請求する際には、単に「相場が上がっているから」という理由だけでなく、客観的な根拠に基づいて行うことが重要です。
調査をもとに算出した適正賃料を客観的な資料と共に提示することで、賃借人にも納得してもらいやすくなります。
法令・判例に基づいた
適切な手続きを行う
賃料増額請求は、借地借家法等の法令に基づいて行う必要があります。弁護士は、これらの法令を熟知し、適切な手続きを踏んで請求を行います。
賃借人との丁寧なコミュニケーション
賃料増額は、賃借人にとっても家賃負担の増加を意味するため、慎重な対応が必要です。
弁護士は、賃借人の意見に耳を傾け、丁寧な説明とコミュニケーションを通じて、双方が納得できる解決策を模索します。
直法律事務所が選ばれる理由
高い専門性と
徹底した調査手法
賃貸借問題に関する法令、判例、文献を徹底的に調査し、交渉を成功させるための道筋を分析的に検討します。
- 最新の法改正や裁判例を研究し、知識をアップデート
- 案件ごとに最適な調査方法を検討し、
必要な資料を漏れなく収集 - 調査結果に基づいて、論理的に説得力のある主張を組み立て、交渉や訴訟を有利に進める
不動産会社からの
信頼と豊富な実績
多数の不動産会社との間で顧問契約を締結しており、不動産業界において高い信頼を得ています。
- 不動産会社のニーズを的確に把握し、迅速かつ効果的な解決策を提案
- 賃料増額請求案件における、高い成功率
不動産専門家との
強固なネットワーク
不動産鑑定士、税理士、土地家屋調査士等、不動産取引に関わる専門家と長年にわたり強固なネットワークを築いており、多くのメリットを提供することができます。
- 案件ごとに最適な専門家チームを編成し、専門的な知見を踏まえた総合的なアドバイスを提供
- 複数の専門家による連携により、複雑な案件にも柔軟に対応
- 専門家に一括でご依頼いただくことで、煩雑な手続きを簡素化
圧倒的な
交渉力と解決能力
優れた交渉力と解決能力を持ち、クライアントの利益を最大限に考慮して、円滑な交渉や問題解決に向けて積極的に取り組みます。
- 豊富な経験に基づいて、効果的な交渉戦略を立案
- 粘り強く交渉を続け、最良の解決策を見出す
- 必要に応じて、裁判等の手続きにも迅速かつ的確に対応
代表弁護士の紹介
澤田 直彦（さわだ なおひこ）
– 第一東京弁護士会
慶應義塾大学法科大学院修了後、司法試験に合格。
2009年より弁護士として活動。徹底した調査力に定評があり、企業法務を軸に労務、不動産、IT、ベンチャー法務等の分野での実績多数。
経歴
| 2008年 |
慶應義塾大学法科大学院修了 司法試験合格 司法研修所入所 |
|---|---|
| 2009年 |
弁護士登録 赤坂シティ法律事務所入所 |
| 2015年 |
赤坂シティ法律事務所 パートナー就任 税理士業務開始通知 |
| 2018年9月 | 弁護士法人 直法律事務所開業 |
| 2020年10月 | エキサイト株式会社 監査役 |
| 2020年11月 | イグジット株式会社 監査役 |
| 2021年1月 | エキサイトホールディングス株式会社 社外取締役（監査等委員） ※現職 |
クライアント様の声
AI CROSS株式会社
要求に100%以上答えてくれます。
代表取締役社長
原田 典子様
ツクリンク株式会社
会社や事業の現況をふまえた、踏み込んだ対応。安心してご相談することができます。
代表取締役
内山 達雄様
お問い合わせ
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弁護士法人 直法律事務所にお気軽にご連絡ください。
（平日9:00～18:00）
サービスメニュー
示談交渉プラン
| 着手金 | 300,000円（税込330,000円） |
|---|---|
| 成功報酬金 | 300,000円（税込330,000円） |
- 内容証明郵便の作成と発送。
- 4回の対応（書面作成 / 20分以上の電話をベースにカウント）
※20分以内の電話交渉は、2分の1回として算定いたします
※4回の対応を超過した場合には、7,500円（税別） / 30分の費用を請求いたします - 契約書等の資料を検討
- 個別事情の有無を検討
- 賃借人との賃料合意ができた場合の合意書作成
- 一般社会経済事情変更の調査
★特典★ 賃貸借契約書リーガルチェック
借地非訟（調停）プラン
着手金・成功報酬金プラン
| 着手金 | 300,000円（税込330,000円） ※ただし、示談交渉からの続けてのご依頼の場合には200,000円（税込220,000円） |
|---|---|
| 成功報酬金 | 500,000円（税込550,000円） |
- 申立書類一式の取得・作成を含む
※1期日対応当たり＋3万円（税別）、書面作成1通あたり＋5万円（税別）
タイムチャージプラン
| タイムチャージ | 30,000円（税込33,000円）/ 1時間 |
|---|
訴訟プラン
| 着手金 | 150,000円（税込165,000円） ※調停から引き続きご依頼いただいた場合 |
|---|---|
| 成功報酬金 | 別途、経済的利益に応じて旧日弁連報酬基準に応じた金額 |
- 訴状、証拠・付属書類の取得・作成を含む
※1期日対応当たり＋3万円（税別）、書面作成1通あたり＋5万円（税別）
よくあるご質問
Q1賃料を上げたいが、いつから請求すればいいのか？
賃料増額請求は、借地借家法第11条または第32条に基づいて行うため、それぞれの条項で定められた要件を満たす必要があります。
これらの条項の趣旨は、事情変更に基づいて賃料の増減を認めることにあります。事情変更とは、一般社会の経済事情の変動（例：租税その他の負担の増減、土地もしくは建物の価格の上昇）や、当事者間の関係の変化（例：契約内容の変更、周辺環境の変化）など、賃料設定当時と比べて事情が大きく変化することを指します。
これらの事情変更が認められる場合、賃貸人は賃料の増額を請求することができます。
Q2賃料をどのくらい上げられるのか？
賃料改定額は、不動産鑑定評価基準で定められた4つの鑑定評価手法である「差額配分法」、 「利回り法」、「スライド法」、「賃貸事例比較法」に基づいて算出された賃料を基準とし、契約締結時の状況やその他の事情を総合的に勘案して決定されます。
Q3賃料を上げたいことを、どのように賃借人に伝えればよいか？
賃料増減請求権の行使は、口頭でも可能ですが、内容証明郵便で賃料増額を通知するなど、書面で意思表示することを推奨しています。書面での通知であれば、後に増減請求の有無を争う際の証拠となり、トラブルを未然に防ぐことができます.
通知書の内容について、判例上、賃料増減の根拠や増減後の金額を示すことは必須ではありませんが、話合いで円満解決を図るためにも、通知書には請求額、請求理由、請求日などを明記することが一般的です。
Q4賃借人が合意してくれない場合、どうすればよいか？
賃借人が合意してくれない場合は、裁判所に調停を申し立てることができます。
裁判所での調停でも解決に至らない場合は、訴訟を提起することができます。
訴訟は、時間と費用がかかるため、できるだけ話し合いで解決することが望ましいです。
Q5賃料増額請求を弁護士に依頼するメリットは何か？
賃料増額請求を弁護士に依頼するメリットは、以下の通りです。
●客観的な根拠に基づいた請求を行う
弁護士は、周辺類似物件の賃料相場、建物の状態、経済情勢などを客観的に分析し、正当な理由に基づいた請求を行います。
●法令・判例に基づいた適切な手続きを行う
弁護士は、民法や借地借家法などの法令に基づいて、適切な手続きを行います。
●賃借人とのトラブルを回避する
弁護士は、賃借人の意見に耳を傾け、丁寧な説明とコミュニケーションを通じて、双方が納得できる解決策を模索します。
●必要に応じて、裁判所での調停や訴訟を代理する
賃借人との協議がうまくいかない場合は、裁判所での調停や訴訟を代理することができます。
お問い合わせ
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※は必須項目です。
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事務所概要
| 事務所名 | 弁護士法人 直法律事務所（第一東京弁護士会所属） |
|---|---|
| 代表弁護士 | 澤田 直彦 |
| 住所 |
〒102-0093 東京都千代田区平河町2-7-4 砂防会館 別館B棟5階 |
| 連絡先 |
TEL.03-6256-8925 FAX.03-6256-8926 受付時間：平日9:00～18:00 （事前にご連絡があれば、土日・時間外の相談も可能です） |
