賃料増額請求を受けたら？支払い義務と利息計算の実務を解説

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近年の物価や固定資産税の上昇を受け、所有する賃貸物件の賃料を見直したいと考えるオーナーも多いでしょう。賃料増額の際には、借主の反対も予想されます。トラブルを防ぎながら、法的に問題のないよう手続きを進めることが大切です。

本記事では不動産オーナーのために、賃料増額の適切な進め方を説明します。借主側の対応についても知っておき、増額確定後に差額賃料や利息をスムーズに請求できるようにしておきましょう。

賃料増額請求を受けた借主の法的立場

賃貸アパートやマンションの賃料は、貸主と借主との間の契約で決まっています。ただし、当初の契約で取り決めした賃料が、その後の「社会情勢」や「経済事情の変化」により不相当になることもあります。
一定期間賃料を増額しない特約がない限り、契約当事者の一方から賃料の増額や減額を請求できることが、次のとおり借地借家法で定められています。

引用：e-GOV法令検索｜借地借家法（平成三年法律第九十号）第三十二条

賃貸物件のオーナーが賃料増額を希望する場合には、借主に対して賃料増額請求の意思表示をする必要があります。
まずは貸主が賃料増額請求を行った場合に、借主側はどのように対応することになるのか、また借主側にはどのようなリスクが生じるかを説明します。

賃料増額請求を受けた借主の対応方法

賃料増額請求を受けた借主は、直ちに増額した賃料を払う必要はありません。

増額請求に納得しない場合、貸主の請求を拒否することもできます。ただし、賃料の支払い自体を拒否できるわけではなく、「相当と認める額」の賃料を支払う必要があります（借地借家法32条2項本文）。

「相当と認める額」とは、借主が「主観的に相当」と考える額で、少なくとも従前賃料以上の金額です。
もし、従前賃料よりも低い金額を相当と考えるなら、借主側が賃料減額請求をする必要があるからです。

また、「相当と認める額」は、公租公課（固定資産税・都市計画税等）以上でなければなりません。
公租公課は物件を維持するために最低限必要な費用です。賃料が公租公課を下回ると、借主は実質的に賃料を負担していないことになるからです。

なお、従前賃料が公租公課を下回っている場合には、借主がその事実を知っている場合を除き、借主は従前の賃料の支払いを続ければよいとされています。

賃料を払わない場合の契約解除のリスク

借主が賃貸借契約の賃料を払わない場合、貸主から債務不履行を理由に契約解除されてしまいます。貸主の賃料増額請求に納得しない場合でも、賃料を全く払わなければ、借主は契約解除されるリスクがあります。

賃料増額請求を受けた後も、借主は「相当と認める額」として、従前賃料及び公租公課を下回らない金額を払う必要があります。

仮に、従前賃料を下回らない金額を払っていても、従前賃料が公租公課を下回っていることを借主が知っている場合、特段の事情がない限り、従前の賃料を支払っているだけでは債務の本旨に従った履行とはいえず、債務不履行となる可能性があります。
判例でも、従前の賃料や公租公課を下回る低額の賃料の支払いを続ければ、信頼関係破壊を理由に契約解除ができるとされています。

賃料増額が確定した後の利息計算の仕組み

貸主の賃料増額請求に借主が納得できない場合には、裁判所（民事調停、訴訟）で解決することになります。
賃料増額が裁判等で確定した場合、借主は増額した賃料をどのようにして支払えばよいのかを説明します。

差額賃料の支払い義務と利息の意味

借地借家法32条2項ただし書では、「その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない」と定められています。
賃料増額が確定すると、増額請求後に借主が払ってきた賃料との差額（不足分）を貸主に払わなければなりません。
さらに、その差額には年1割の利息を付けて支払うものとされています。借主が確定した賃料の支払いを不当に遅らせないよう、原則的な法定利率（年3％）よりかなり高めの年10％という利率が定められているのです。

差額賃料の支払い請求権は、弁済期の定めのない債権（民法412条3項）であるため、貸主はいつでも借主に支払いを請求できます。

貸主が差額賃料の支払いを請求したとき（訴訟で差額賃料を請求している場合には判決確定の翌日）に弁済期が到来し、それ以降支払わなければ借主の債務不履行となります。
つまり、借主が差額賃料に年10％の利息を付した額をいつまでも支払わなければ、貸主から契約を解除されるリスクがあります。

なお、弁済期到来後は遅延損害金が発生します。借地借家法32条2項ただし書の年10％の利息は、弁済期到来前は差額賃料についての法定利息ですが、弁済期到来後は遅延損害金の割合となります。
つまり、弁済期到来後は、差額賃料に年10％の弁済期までの利息を付した額に、年10％の遅延損害金を付した額を加えて支払うことになります。

利息計算の具体的な方法

借主は、増額の意思表示が到達した日からの差額賃料に、利息を上乗せして一括払いする必要があります。
利息は次の手順で計算します。

1. 年単位の部分を計算
2. 1年未満の部分を日割計算
3. 1と2を合計

なお、計算の過程で1円未満の端数が出たときには、50銭以上を切り上げ、50銭未満を切り捨てとします。

差額賃料を10万円、増額の意思表示が到達した日を令和5年1月10日、賃料増額請求（差額賃料の給付請求を含む）の裁判が確定した日の翌日（差額賃料の弁済期）を令和7年3月20日という例で考えてみましょう。

利息の計算式は、次のようになります。

賃料増額請求に関する紛争事例

家主の賃料増額請求があった場合、主は「相当と認める額」として従前の賃料以上を払い続けなければなりません。借主が従前の賃料に多少上乗せした金額を払っていたにもかかわらず、裁判の結果増額が認められないこともあります。この場合、借主は従前賃料より多く払った部分について返還を請求できるかという問題があります。

結論から言うと、借主の支払った過払い賃料は不当利得（民法703条）として貸主に返還を請求できます。

ただし、利息を請求することはできません。借主が賃料を払い過ぎた場合は借地借家法32条2項の文言には該当しないため、年1割の利息は請求できません。
不当利得の場合、悪意の受益者に対しては利息を請求できますが（民法704条）、この場合の貸主が悪意の受益者に該当するとは言い難いでしょう。そのため、借主は法定利率（3％）の利息の請求もできません。

なお、裁判で貸主の賃料増額が認められなかった場合でも、借主が従前賃料の支払いを続けていなければ、借主は当然債務不履行責任を負います。

実務での対応ポイント　請求時に何を伝えるべきか？

賃料を増額したい場合、まず借主と交渉して合意できれば問題なく賃料増額ができます。しかし、利害が真っ向から対立するため、交渉で合意できない場合も多いのが実情です。

建物賃貸借契約の場合、長期間の契約が継続することも多く、当初の賃料のままだと、一方の当事者に不利な状況となっていることがあります。
そこで、前述のとおり借地借家法は、賃貸人または賃借人のうちどちらか一方が、もう片方に一方的に賃料増減額請求の意思表示をすることで、賃料の増減ができる権利を定めています（借地借家法32条1項）。
この賃料増減額請求は、意思表示が相手方に到達すればその時点で「相当」な額において賃料が増減したという効力が発生します。

そして、借主に賃料増額請求の意思を伝えるときには、証拠が残るよう内容証明郵便で通知するのが一般的です。
内容証明郵便で増額通知を送る場合、賃料増額を無視した場合の借主のリスクについても説明しておくことが望ましいでしょう。増額が認められた場合には、差額賃料に年10％の利息を付けて支払う必要があることを明記しておくのがおすすめです。

賃料増額の合意が成立した場合には、貸主と借主の間で「覚書」や「契約変更書」を交わします。
「利息条項」も入れておき、支払いが遅延した場合に利息も請求する姿勢を示しておくことが重要です。

【Q&A】オーナーからよくある疑問に答えます

賃料増額に伴う利息の請求について、オーナーからのよくある疑問にお答えします。

Q1. 裁判で賃料増額が認められたら自動的に利息もつきますか？

A．裁判で賃料増額が確定した場合、借主が既に支払った賃料が確定した賃料よりも少なければ、不足額に対して年1割の利息が自動的につきます。

Q2. 過去に遡って利息を請求したいが可能ですか？

A．賃料増額が確定した場合には、賃料増額の意思表示が相手方に到達をした時点にさかのぼって、不足額に対する年1割の利息を請求できます。

Q3. 増額後の家賃支払いが遅れた場合の利息は？

A．増額後も賃料の支払遅延があった場合には、利息を請求できます。利息の割合は、賃貸借契約で特に定めていなければ、法定利率（年3％）となります。

不動産法務に関するご相談は、東京都千代田区直法律事務所の弁護士まで

不動産オーナーが賃料増額をする場合、まずは借主に増額請求の意思表示を通知し、交渉を試みます。

交渉がまとまらなくても、調停や裁判により賃料増額を確定させることが可能です。賃料増額が確定すれば、借主が支払った賃料との差額賃料を年1割の利息とともに借主に請求できます。

賃料増額は適切な手順で進める必要がありますが、調停や裁判には時間や労力がかかってしまいます。増額交渉を始める前に弁護士などの専門家に相談し、早期解決を目指しましょう。

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