澤田直彦
監修弁護士：澤田直彦
弁護士法人 直法律事務所 代表弁護士
ＩＰＯ弁護士として、ベンチャースタートアップ企業のＩＰＯ実績や社外役員経験等をもとに、永田町にて弁護士法人を設立・運営しています。
本記事では、
「【新型コロナと賃料減額請求】新型コロナを理由に家賃の減額請求は可能か」
について、詳しくご解説します。
賃料減額請求に関する法律
この度の新型コロナの影響により、賃料減額請求ができるか否かを検討するにあたって、問題となる法律は「民法」と「借地借家法」になります。
民法に基づく賃料減額請求
民法については、今年の４月１日から改正民法が施行されました。
そのため、４月１日以降に締結した賃貸借契約、また、４月１日以降に合意更新した賃貸借契約については、改正民法が適用されることとなります。
改正民法では、６１１条１項に以下の規定が定められています。
（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等） 第六百十一条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
新型コロナの影響により民法の規定に基づき賃料減額を請求するためには、新型コロナが上記の「その他の事由」に該当するか否かが問題となります。
そして、この問題を考える場合、賃借している建物が居住用建物なのか、又は、営業用建物なのか、２つの場合に分けて検討する必要があるでしょう。
居住用建物の場合
賃借建物が居住用建物の場合、一般的には新型コロナウィルスの影響によっても、引き続き居住することはできますので、原則として改正民法６１１条１項に定める「その他の事由」として、賃料減額を請求することは困難なのではないかと思われます。
なお、今年の４月１日よりも前に賃貸借契約を締結していた場合、改正民法が適用されませんが、賃貸借契約書には改正民法６１１条１項と同内容の規定が盛り込まれていることもありますので（ちなみに平成３０年３月以降の賃貸住宅標準契約書には盛り込まれています）、締結された賃貸借契約書を読み返していただければと思います。
営業用建物の場合
それでは、営業用建物を賃借していた場合はどうでしょうか。
この場合、賃貸人（大家）が例えば、ショッピングモールの一斉閉鎖をしたように賃貸人側の責任で営業用建物（テナントスペース）が賃借できない場合も考えられます。
賃貸人の責任で賃借人が賃借建物を使用・収益できない場合には、賃貸人には賃借人に対して債務不履行に基づく損害賠償責任が発生しますので、この債務（損害賠償債務）と賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務とが相殺適状（相殺できる状態）になり、実質的に賃料が減額されるのと等しい結果となる可能性があります。
他方で、上記とは異なり、賃貸人が賃借建物を使用・収益できない状態にしたとはいえない場合はどうでしょうか。
本記事執筆時点では、政府によって新型インフルエンザ特別措置法第４５条１項に基づき、緊急事態宣言が発令され外出自粛要請が出されています。
この外出自粛要請によって、例えば、興行場として建物を賃借していた場合には、建物を通常の用法に基づき使用・収益できないとして「その他の事由」に該当すると主張できる可能性が出てくることが考えられ、また、特措法４５条３項に基づき、施設管理者等に対して施設使用制限に課する措置が取られたときには更にその可能性が高まるものと考えられます。
借地借家法に基づく賃料減額請求
次に借地借家法を見ていきましょう。
新型コロナの影響によって、賃料減額請求ができるか否かを検討する場合には、借地借家法の１１条１項、３２条１項が問題となります。
借地借家法１１条１項
（地代等増減請求権） 第十一条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地借家法３２条１項
（借賃増減請求権） 第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
本記事執筆時点ではどの程度の経済事情の変動があったと⾔えるか不明ですが、新型コロナの流⾏がさらに⻑期間に渡った場合、過去に想定されていなかった「経済事情の変動」があったとされる可能性があると思われます。
ちなみに、リーマンショック後、東京２３区のオフィス賃料は約17％下落したとのニュー スがありましたが、新型コロナの影響はこのリーマンショックを超えるほどの大不況をもたらすともいわれていますので、経済事情の変動があったといえる可能性は十分あるでしょう。
まとめ～交渉の要点～
以上、見てきましたように、新型コロナの影響は甚大なものがあり、建物を借りている方としては賃料減額や猶予を求めたいでしょう。
他方で、賃貸人としても今賃借人に出て行かれると新たな賃借人を見つけてくることが困難な時代となっていますので、まずは、賃借人として賃料の減額や猶予を求め協議・交渉をしてみることがよいのではないかと思います。 その際には減額請求を希望する理由に応じて経済事情の変動を表す資料や近隣同種の家賃相場の減少を示す資料など、根拠を説明するための資料を用意しておくとよいでしょう。
実際にもイオンモールとイオンリテールは４月２日、テナントが支払う３月及び４月分の賃料について、固定賃料に当たる部分の金額を減らすことを発表しました。そして４月１３日には、イトーヨーカ堂が３月分のテナント賃料を減免すると明らかにしています。
国土交通省は、４月９日付で、取引先の賃料減免に応じた場合、通常は寄付金扱いとなるところをその分は全て損金計上が可能（法人税の減免）であることを不動産業界に通知して、法人税の負担軽減を図るようにしました。 国土交通省資料
このように、賃借人からの賃料の減額・猶予交渉を行ってみると賃貸人も応じてもらえるケースは多いと思われます。
その上で、上記交渉が功を奏しなかった場合には、本記事で解説をした法律（改正民法６１１条１項、借地借家法１１条１項、３２条１項）が適用できないか、また、自身の締結した契約書で賃料減額を請求できる根拠規定がないかご確認頂き、賃貸人の理解を求めていくことが考えられます。
