賃料増額請求における調停前置とは？調停前置主義の意味や注意点を解説

民事調停と民事訴訟の違い

民事調停と民事訴訟の大きな違いは、話し合いによる合意を目指す手続きか、裁判官の判断によって解決する手続きかという点です。

民事訴訟とは、裁判所の公開された法廷で、当事者双方が自分の権利を主張し、必要に応じて証拠を提出したうえで、最終的に裁判官が判断を示す手続きです。

一方、民事調停とは、裁判所内の非公開の調停室で、調停主任裁判官と民間人から選ばれた調停委員によって構成される調停委員会が双方の言い分を聞き、互いに譲歩しながら解決策を探る手続きです。

民事調停法第24条の2では、賃料増額請求について訴訟を提起する前に、原則として調停を申し立てなければならないと定められています。

賃料増額請求の基礎となる賃貸借関係は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的な契約です。円満な関係を維持する観点から、できる限り当事者の合意による解決を図ることが望ましく、まず調停を行うものとされています。

また、調停は訴訟よりも手続きが簡易なため、比較的短期間での解決を目指しやすい手続きです。

民事調停の特徴と解決方法

民事調停は、非公開の場で調停委員会を介して話し合い、双方が納得できる解決を目指す手続きです。

調停主任裁判官と民間人から選ばれた2名以上の調停委員によって調停委員会が構成され、双方の言い分を聞きながら、互いに譲歩できる点を探って解決を図ります。なお、調停委員は2名以上とされていますが、通常は2名で構成されます。

また、調停では、当事者双方が顔を合わせる必要はありません。通常は、当事者が交互に調停室へ入室して調停委員と話をします。一方が調停室にいる間、もう一方は待合室で待機します。待合室も申立人と相手方でそれぞれ別の部屋が用意されるため、同じ部屋で待つ必要はありません。

民事訴訟の特徴と手続きの流れ

民事訴訟は、当事者双方の主張や証拠を踏まえ、最終的に裁判官の判決によって解決する手続きです。

裁判所の公開された法廷で当事者双方が権利を主張し、事実関係に関する証拠を提出したうえで、裁判官が最終的な判決を下します。

訴状の提出から判決までの基本的な流れは、以下のとおりです。

1. 1訴状の提出（原告側）
2. 2裁判所が訴状を審査し、被告側に訴状を送付
3. 3口頭弁論：原告と被告がそれぞれの主張を行う
4. 4証拠調べ：必要に応じて証人尋問や当事者尋問を行う
5. 5判決：裁判官が最終的な判決を下す（判決前に和解が成立することもある）

原則として、賃料増額請求が訴訟に進むのは、調停が不成立となった場合です。賃料増額請求の訴訟では、当事者間の対立が激しくなっているケースが多く、増額後の賃料が妥当かどうかを判断するための鑑定評価が重要なポイントになります。

調停による解決のメリットとは

調停のメリットは、非公開の話し合いによって、柔軟かつ具体的な解決を図りやすいことです。

調停委員会を介して双方が話し合うため、事情に応じた解決策を見つけやすくなります。また、手続きが簡易なため、訴訟に比べて解決までの時間が短い点もメリットです。

さらに、調停による合意には、判決と同等の効力があります。

なかでも最大のメリットは、話し合いにより解決を目指すという性質上、訴訟と比べて賃借人との関係を悪化させずに解決へ導きやすいことです。

賃料増額請求と宅地建物調停の関係

賃料増額請求に調停前置主義が採られているのは、継続的な賃貸借関係に配慮し、できる限り当事者間の話し合いによる解決を図るためです。

建物の賃貸借や建物所有を目的とする土地の賃貸借は、契約関係が長期間継続することが多く、賃貸人と賃借人との信頼関係を重視する必要があります。そのため、賃料増額請求については、可能な限り当事者間の話し合いによる解決が求められます。

こうした理由から、民事調停法では「賃料の増減額の請求に関する事件」を、原則として訴訟の前に調停を行う調停前置の対象としています。

賃料増額調停が該当する調停の種類

賃料増額調停は、民事調停のうち「宅地建物調停事件」に該当します。

宅地建物調停事件とは、宅地や建物の貸借など、その利用関係をめぐる紛争についての調停事件のことをさします。

調停は、管轄する簡易裁判所に申し立てることで始まります。宅地建物調停事件では、原則として紛争の目的となる宅地または建物の所在地を管轄する簡易裁判所が管轄します。

ただし、当事者の合意がある場合は、その所在地を管轄する地方裁判所も管轄裁判所とすることもできます（民事調停法第24条）。

また、賃料増額請求事件については、民事調停法第24条の2により、原則として訴訟の前に調停を行うこととされています。

賃料増額請求権の法的根拠

賃料増額請求の法的根拠は、土地については借地借家法第11条の地代等増減請求権、建物については同法第32条の借賃増減請求権です。

これは、土地や建物の賃料が不相当となった場合には、契約の条件にかかわらず、将来に向けて賃料の増減を請求することができるというものです。

賃料増額請求の意思表示は口頭でも可能とされていますが、後のトラブルを避けるため、書面に残すのが一般的です。例えば、賃貸人から賃借人へ「賃料増額のお知らせ」などの通知を送ります。

ただし、賃料増額請求が認められるためには、租税公課や土地・建物の価格上昇、その他の経済事情の変動、近隣の同程度の建物の賃料上昇など、客観的・経済的な変動によって従来の賃料が不相当となったことを示す必要があります。

また、訴訟で増額後の「相当な賃料額」を判断する際には、不動産鑑定士による評価が重視されることが多くあります。そのため、話し合いや調停の段階でも、不動産鑑定士が用いる基準を参考に相当な賃料を算出することで、相手方の納得を得やすくなります。

不動産鑑定士は、国土交通省が定める基準に従い、主に以下の点を考慮して評価します。

• 差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例法を用いて、それぞれを関連付けて算定する
• 直近の契約合意時点からみた客観的な経済的事情に加え、これまでの賃貸契約書の内容や賃料改定の経緯なども総合して判断する

宅地建物調停における手続きの特徴

宅地建物調停では、賃料増減請求について原則として訴訟より先に調停を申し立てるほか、専門家が調停委員に選任されたり、一定の場合に裁判所などが解決内容を示したりすることがあります。

民事調停法は、第1章で民事一般調停事件のルールを定めたうえで、第2章で宅地建物調停事件や農事調停事件などについて個別の規程を設けています。

賃料増減請求について調停を申し立てずに訴訟を提起した場合、裁判所は原則として事件を調停に付さなければなりません。

また、どの調停委員が担当するかは裁判所が判断しますが、賃料増額請求では、弁護士や不動産鑑定士などが選任されることが多いです。これは法的な問題に加え、適正な賃料の評価について専門的な判断が必要となるためです。

調停事項の裁定

賃料増減請求の調停では、一定の要件を満たす場合、調停委員会が解決のための調停条項を定める「調停条項の裁定」を利用できます。

申立人と相手方の双方が、調停申立て後に合意が成立する見込みがない場合または成立した合意が相当でないと認める場合に、調停委員会が定める調停条項に従う旨を書面で合意していれば、調停委員会は申立てにより、事件解決のために適当な調停条項を定めることができます。

この調停条項が調書に記載されると、調停が成立したものとみなされ、裁判上の和解と同一の効力を持ちます。

通常、調停は当事者の合意がなければ成立しません。しかし、あらかじめ調停委員会が定める調停条項に従う旨を書面で合意していれば、賃料増額について当事者間で合意できなくても、申立てによって調停手続内で紛争を解決できます。

訴訟に要する費用・時間・労力を抑えられる点がメリットですが、訴訟を視野に入れて調停を行うケースも多く、このような合意が成立することは稀であるため、実際にはほとんど利用されていないようです。

調停に代わる決定

調停一般の制度として、「調停に代わる決定（17条決定）」があります。

調停が成立する見込みがない場合、裁判所は相当と認めるときに、調停委員の意見を聴き、当事者双方の衡平や一切の事情を考慮したうえで、当事者双方の申立ての趣旨に反しない限度で、事件解決に必要な決定を職権ですることができます。

ただし、当事者が2週間以内に適法な異議を申し立てると、決定は効力を失います。

そのため、大筋では合意しているものの細かな点で争いがある場合や、当事者が「合意はできないが裁判所の決定であれば従う」と考えている場合などに利用されることが多い制度です。

調停前置主義の意義と適用範囲

調停前置主義の法的根拠と目的

賃料増額請求における調停前置主義の法的根拠は、民事調停法第24条の2第1項です。

この制度は、平成4年の施行により導入されました。実際には、制度の導入前から賃料増減額をめぐる紛争では、いきなり訴訟を起こすのではなく、先に調停を行うことが多かったとされています。

また、不動産鑑定士などの専門家が調停に関与できることや、借地借家関係では当事者間の関係が継続することなどから、調停による円満な解決を図る仕組みが採用されています。

賃貸借関係における信頼関係の重要性

賃貸借契約を安定して継続するためには、賃貸人と賃借人の信頼関係が重要となります。

賃料は、居住などのために物件を利用する対価であり、その金額の妥当性は双方の信頼関係の基礎となるものです。

例えば、賃借人が現在の賃料を妥当ではないと判断して賃料の減額を求めても、賃貸人が応じなければ、契約を解除して退去となる可能性も否定できません。その結果、賃料収入が減少して賃貸経営が悪化し、必要な修繕が行えなくなれば、他の賃借人の生活に影響する可能性もあります。

当事者合意による解決の優先

賃料増額請求では、できる限り当事者の合意によって解決することが望ましいとされています。また、通常は請求額が比較的少額であり、迅速な解決が求められることも、調停前置主義が採用される理由です。

調停で合意ができれば、訴訟で争う場合と比べて、賃貸人と賃借人の関係悪化を小さくとどめることができ、良好な関係性を継続できる可能性も高まります。

こうした継続的な賃貸借契約に配慮し、まず話し合いによる解決を図ることに、調停を前置する意義があります。

調停前置が必要となるケース

調停前置が必要となるのは、借地借家法に基づく土地の地代・借賃や建物の借賃の増減額請求に関する事件です。

民事調停法第24条の2第1項では、借地借家法第11条の地代・土地の借賃または同法第32条の建物の借賃について、増減額請求に関する訴訟を提起する場合、まず調停を申し立てなければならないと定めています。

具体的には、以下のような請求が対象となります。

• 賃料増額請求の効果が生じた時点における賃料額の確認
• 増額請求後の賃料について、不足分の支払いを求める請求
• 賃借人側からの債務不存在確認請求

例えば、賃貸人が賃料の値上げを通知したものの、賃借人がその金額に同意できない場合などが該当します。増額そのものには異議がなくても、増額後の金額が妥当か否かについて争いがある場合も同様です。

一方、賃料増減に関連する紛争であっても、以下のようなケースでは調停前置は不要です。

• 土地や建物の明渡し請求（賃料増減に関する賃料不払いなどを理由とする場合を含む）
• 合意によって増額・減額した賃料額の確認や、合意した賃料の支払いを求める場合
• 賃料の自動改定特約の有効性について判断を求める場合

協議の余地がない場合の対応

賃貸人と賃借人の対立が激しく、調停を申し立てても合意の見込みがない場合でも、原則として調停の申立てが必要です。

民事調停法第24条の2第2項では、調停を申し立てずに訴訟を提起した場合、裁判所は原則として事件を調停に付さなければならないと定めています。

ただし、同項では、例外として裁判所が「事件を調停に付することを適当でない」と認める場合には、調停に付さず、そのまま訴訟を進めることが認められています。もっとも、その判断は裁判所に委ねられています。例えば、当事者間の対立が激しく、調停による合意の見込みがない場合などが考えられます。

ただし、単に対立が激しいというだけでは、調停に付することが適当でないと判断されることは少なく、調停に付されるケースが多くみられます。そのため、過去複数回にわたって賃料額をめぐる対立があり、話し合いや調停で解決できずに訴訟に至っているような場合などに、調停に付することが適当でないと判断される可能性があります。

調停前置の実務上の注意点と対応策

賃料増額請求は調停前置主義が採られていますが、実務上は、相手方の対応や訴訟への移行を見据えて準備することが重要です。

調停を申し立てても相手が応じない場合

相手方が行方不明であるなど、調停期日に参加する見込みがない場合は、調停による解決は困難です。調停は、原則として当事者間の合意がなければ成立しないためです。

相手方が調停に出席せず、合意に至らなければ、調停は不成立となり、その後に訴訟を提起することができます。

また、相手方が調停に参加する見込みがない場合には、例外的に調停を申し立てず、訴訟を提起することも考えられます。相手方が参加する見込みの程度などにもよりますが、裁判所が調停に付することを適当でないと判断すれば、そのまま訴訟を進めることができます。

調停前置を経ずに訴訟を提起した場合の取扱い

調停を経ずに訴訟を提起しても、原則として裁判所によって調停に付されます。

例えば、相手方と絶縁状態にあるなど対立が激しく、調停での解決が難しいと考えられる場合でも、それだけを理由に「調停に付することが適当でない」と判断されるケースは多くありません。

一方、過去に何度も賃料額をめぐる対立があり、話し合いや調停では解決できず訴訟に至っている場合などには、調停に付さず訴訟を進めると判断される可能性があります。

また、相手方が調停期日に参加する見込みが全くない場合や、都市再生機構の賃貸住宅など、家賃を集団的・画一的に決定する必要がある場合にも、調停に付することが適当でないと判断される可能性があります。

効果的な賃料増額請求の進め方

賃料増額請求を効果的に進めるためには、事前に増額の根拠を整理し、できる限り当事者間で合意できるよう交渉を進めることが重要です。

まず、相当な賃料額の根拠となる資料や周辺相場のデータを早めに収集し、増額額について合理的に説明できるよう準備しておきましょう。また、調停に進む場合でも、単に申立書や添付書類を用意するだけでなく、相手方を説得するための資料を収集し、主張を整理した書面を準備することが重要です。

相手方が複数いる場合には、賃料増額に応じない人が出てくる可能性もあります。その場合は調停を利用し、相手方の態度によっては、調停が不成立となって訴訟に移行することも見据えて対応する必要があります。

賃料増額請求の交渉や調停では、資料の選定や主張の組み立てに専門的な知識が必要となりますので、調停を申し立てる前に弁護士などの専門家へ相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

よくある質問（Q&A）

東京都千代田区の不動産に強い弁護士なら直法律事務所

賃料増額請求について訴訟を提起する場合は、原則として調停を申し立てる必要があります。土地や建物の賃貸借契約は長期間継続することが多いため、当事者間の関係に配慮し、まずは話し合いによる解決を図ることが重視されます。

調停は非公開の場で行われ、調停委員会を介して双方の言い分を確認しながら、合意による解決を目指す手続きです。合意できず不成立となった場合に、訴訟による解決はを求めることになります。

調停の申立ては弁護士に依頼せずに自身で行うこともできますが、賃料増額請求においては、賃料増額の根拠となる資料の収集・相当な賃料額の検討・主張の整理などの事前の準備が重要であり、専門的な知識が必要となります。適切に手続きを進めるためにも、調停を申し立てる前に弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。

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