賃料増額請求における支払い義務と利息計算の実務を解説

賃料増額請求を受けた借主の法的立場

貸アパートやマンションの賃料は、貸主と借主との間の契約で決まっています。

ただし、当初の契約で取り決めた賃料が、その後の「社会情勢」や「経済事情の変化」により不相当になることもあります。一定期間賃料を増額しない特約がない限り、契約当事者の一方から賃料の増額や減額を請求できることが、借地借家法32条で定められています。

第三十二条（借賃増減請求権） 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 引用：e-GOV法令検索｜借地借家法（借賃増減請求権）第三十二条

賃貸物件のオーナーが賃料増額を希望する場合には、借主に対して賃料増額請求の意思表示をする必要があります。

この章では、貸主が賃料増額請求を行った場合に、借主側はどのように対応することになるのか、また借主側にはどのようなリスクが生じるかを解説します。

賃料増額請求を受けた借主の対応方法

賃料増額請求を受けた借主は、直ちに増額した賃料を払う必要はありません。

増額請求に納得しない場合、貸主の請求を拒否することもできます。ただし、賃料の支払い自体を拒否できるわけではなく、「相当と認める額」の賃料を支払う必要があります（借地借家法32条2項本文）。

「相当と認める額」とは、借主が「主観的に相当」と考える額で、少なくとも従前賃料以上の金額です。もし従前賃料よりも低い金額を相当と考えるなら、借主側が賃料減額請求をする必要があるからです。

また、「相当と認める額」は、公租公課（固定資産税・都市計画税等）以上でなければなりません。公租公課は物件を維持するために最低限必要な費用です。賃料が公租公課を下回ると、借主は実質的に賃料を負担していないことになるからです。

なお、従前賃料が公租公課を下回っている場合には、借主がその事実を知っている場合を除き、借主は従前の賃料の支払いを続ければよいとされています。

賃料を払わない場合の契約解除のリスク

借主が賃貸借契約の賃料を払わない場合、貸主から債務不履行を理由に契約解除されてしまいます。貸主の賃料増額請求に納得しない場合でも、賃料を全く払わなければ、借主は契約解除されるリスクがあります。

賃料増額請求を受けた後も、借主は「相当と認める額」として、従前賃料及び公租公課を下回らない金額を払う必要があります。仮に従前賃料を下回らない金額を払っていても、従前賃料が公租公課を下回っていることを借主が知っている場合には、特段の事情がない限り、従前の賃料を支払っているだけでは債務の本旨に従った履行とはいえず、債務不履行となる可能性があります。

判例でも、従前の賃料や公租公課を下回る低額な賃料の支払いを続けた場合には、信頼関係破壊を理由に契約解除ができるとされています。

賃料増額が確定した後の利息計算の仕組み

貸主の賃料増額請求に借主が納得できない場合には、裁判所（民事調停、訴訟）で解決することになります。

この章では、賃料増額が裁判等で確定した場合、借主は増額した賃料をどのようにして支払えばよいのかを解説します。

差額賃料の支払い義務と利息の意味

借地借家法32条2項ただし書では、「その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない」と定められています。

賃料増額が確定すると、増額請求後に借主が払ってきた賃料との差額（不足分）を貸主に払わなければなりません。

さらに、その差額には年1割の利息を付けて支払うものとされています。借主が確定した賃料の支払いを不当に遅らせないよう、原則的な法定利率（年3％）より高めの利率が定められています。

差額賃料の支払い請求権は、弁済期の定めのない債権（民法412条3項）であるため、貸主はいつでも借主に差額賃料の支払いを求めることができます。貸主が差額賃料の支払いを請求した時点で（訴訟で差額賃料を請求している場合には、判決確定の翌日）に弁済期が到来し、それ以降支払わなければ借主の債務不履行となります。

つまり、借主が差額賃料に年1割の利息を付した額をいつまでも支払わなければ、貸主から契約を解除されるリスクがあります。

なお、弁済期到来後は遅延損害金が発生します。借地借家法32条2項ただし書の年1割の利息は、弁済期到来前は差額賃料についての法定利息ですが、弁済期到来後は遅延損害金の割合となります。つまり、弁済期到来後は、差額賃料に年1割の弁済期までの利息を付した額に、年1割の遅延損害金を付した額を加えて支払うことになります。

利息の計算方法

借主は、増額の意思表示が到達した日からの差額賃料に、利息を上乗せして一括払いする必要があります。

利息は、以下の手順で計算します。

• ①　年単位の部分を計算
• ②　1年未満の部分を日割り計算
• ③　①と②を合計

なお、計算の過程で1円未満の端数が出たときには、50銭以上を切り上げ、50銭未満を切り捨てとします。

例えば、差額賃料が100,000円で、増額の意思表示が到達した日が令和5年1月10日であり、賃料増額請求（差額賃料の給付請求を含む）の裁判が確定した日の翌日（差額賃料の弁済期）が令和7年3月20日である場合の利息の計算式は、以下のとおりです。

期間	計算式
➀ 令和5年1月10日～令和7年1月9日	100,000円 × 0.1 × 2年 ＝ 20,000円
➁ 令和7年1月10日～令和7年3月20日	100,000円 × 0.1 × 70日/365日 ＝ 1,918円
➀＋➁	20,000円 ＋ 1,918円 ＝ 21,918円

賃料増額が認められなかった場合の過払い賃料の取扱い

家主の賃料増額請求があった場合、借主は「相当と認める額」として従前の賃料以上を払い続けなければなりません。

借主が従前の賃料に多少上乗せした金額を払っていたにもかかわらず、裁判の結果増額が認められないこともあります。

この場合、借主は従前賃料より多く払った部分について返還を請求できるかという問題があります。結論から言うと、借主の支払った過払い賃料は不当利得（民法703条）として貸主に返還を請求できます。

ただし、利息を請求することはできません。借主が賃料を払い過ぎた場合は借地借家法32条2項の文言には該当しないため、年1割の利息は請求できません。不当利得の場合、悪意の受益者に対しては利息を請求できますが（民法704条）、この場合の貸主が悪意の受益者に該当するとは言い難いでしょう。そのため、借主は法定利率（3％）の利息の請求もできません。

なお、裁判で貸主の賃料増額が認められなかった場合でも、借主が従前賃料の支払いを続けていなければ、借主は当然債務不履行責任を負います。

実務での対応ポイント｜請求時に何を伝えるべきか？

賃料を増額したい場合、まず借主と交渉して合意できれば問題なく賃料増額ができます。しかし、利害が真っ向から対立するため、交渉で合意できない場合も多いのが実情です。

そのため、借主に賃料増額請求の意思を伝えるときには、証拠が残るよう、内容証明郵便で通知するのが一般的です。

内容証明郵便で増額通知を送る場合、以下の点についても説明しておくことが望ましいでしょう。

• 賃料増額を無視した場合の借主のリスク
• 増額が認められた場合には、差額賃料に年1割の利息を付けて支払う必要があること

賃料増額の合意が成立した場合には、貸主と借主の間で「覚書」や「契約変更書」を交わします。

また、利息条項も入れておき、支払いが遅延した場合に利息も請求する姿勢を示しておくことが重要です。

よくある質問（Q&A）

賃料増額に伴う利息の請求について、オーナーからのよくある疑問にお答えします。

東京都千代田区の不動産に強い弁護士なら直法律事務所

不動産オーナーが賃料増額をする場合、まずは借主に増額請求の意思表示を通知し、交渉を試みます。交渉がまとまらなくても、調停や裁判により賃料増額を確定させることが可能です。賃料増額が確定すれば、借主が支払った賃料との差額賃料を年1割の利息とともに借主に請求できます。

賃料増額は適切な手順で進める必要がありますが、調停や裁判には時間や労力がかかってしまいます。増額交渉を始める前に弁護士などの専門家に相談し、早期解決を目指しましょう。

直法律事務所では、賃料増額請求に関する交渉や調停・訴訟対応まで、賃貸不動産に関する案件について豊富な経験を有する弁護士が丁寧にサポートいたします。賃料増額請求についてお悩みの方は、まずは一度ご相談ください。