遺産分割と共有物分割の違いとは？不動産の共有解消手続を解説

遺産分割と共有物分割の基本的な関係

相続が発生すると、遺産分割が完了するまで、相続財産は共同相続人全員の共有となります。相続財産に不動産が含まれる場合、各相続人は法定相続分に応じた共有持分を有する状態になります。

この相続による共有状態を「遺産共有」といいます。判例は、遺産共有について、物権法上の共有（民法249条以下）と性質を異にするものではないとしています。そのため、遺産分割が完了するまでの間も、共有不動産の使用や管理については、原則として民法249条以下の共有に関する規定が適用されます。

共有状態を解消するための手続きには、相続特有の「遺産分割」と、一般的な共有関係を解消するための「共有物分割」があります。相続によって生じた遺産共有を解消する場合、原則として遺産分割を選択する必要があります。

	遺産分割	共有物分割
根拠条文	民法906条以下	民法258条
手続きの種類	家事審判（非訟事件）	通常訴訟（判決手続）
管轄裁判所	家庭裁判所	地方裁判所
分割基準	遺産の権利の種類・性質、相続人の年齢・職業・心身の状態・生活状況など一切の事情を考慮する	民法上の規定なし （一般的な手続きのため、遺産分割ほど広範な事情は考慮されにくい）
分割方法	現物分割・代償分割・換価分割・共有とする分割	現物分割・競売による換価分割・部分的又は全面的価格賠償（判例により容認）
適用場面	遺産分割未了の遺産共有状態	物権法上の共有状態 （遺産分割完了後、または特定の例外ケース）

相続発生による共有状態の成立

相続が開始すると、遺産分割が完了するまで、相続財産は一体のものとして共同相続人全員に帰属し、各相続人は法定相続分の割合で持分を有します。

各相続人は共有者としての地位を有するため、共有物に関する保存行為を単独で行うことが可能です。例えば、遺産分割が完了していない段階でも、保存行為として法定相続分による共有の相続登記を単独で申請することができます。

もっとも、この登記は形式的に共有状態を明らかにする措置にすぎず、実質的な共有関係を解消するものではありません。遺産分割が未了であれば、別途、実質的な共有解消の手続きが必要です。

共有状態解消のための二つの手続き

不動産の共有状態を解消する手段には、「遺産分割」と「共有物分割」があります。いずれも共有状態を解消する手続きですが、適用場面・管轄裁判所・手続きの性質は大きく異なります。

相続によって生じた共有状態を解消する原則的な手続きは、遺産分割です。共同相続人間で遺産分割協議を行い、合意に至らない場合には家庭裁判所に調停または審判を申し立てることになります。

これに対して、共有物分割は、一般的な共有状態を解消するための手続きです。地方裁判所に訴えを提起し、共有者の一人が分割に応じない場合でも、裁判所の判決によって共有関係を解消することができます。

遺産分割が完了していない相続不動産について、誤って地方裁判所に共有物分割訴訟を提起してしまうと、家庭裁判所には移送されず、訴えが却下されます。これは、家庭裁判所と地方裁判所との間では、管轄違いを理由とする移送が基本的に認められていないためです。

したがって、共有状態を解消する際には、対象となる不動産が遺産分割未了の遺産共有なのか、それとも物権法上の共有なのかを見極めたうえで、適切な手続きを選択する必要があります。この判断を誤ると、時間と費用を無駄にしてしまう可能性があるため、慎重な検討が求められます。

遺産共有と物権共有の法的違い

遺産共有と物権共有は、法的な性質に大きな違いはありません。

遺産共有であっても、共有不動産の使用・管理・変更については、原則として民法249条以下の共有に関する規定が適用されます。各相続人は、共有者として持分に応じて不動産を使用できるほか、保存行為を単独で行うことが可能です。

両者の主な違いは、共有状態を解消するための手続きにあります。

遺産共有は、相続という身分関係に基づいて発生した共有状態であるため、原則として家庭裁判所における遺産分割手続によって解消します。

一方、物権共有は、通常、売買や贈与など当事者の意思に基づいて成立する一般的な共有関係であり、地方裁判所における共有物分割訴訟によって解消します。

遺産分割と共有物分割の違いと選択基準

遺産分割と共有物分割は、申立先の裁判所や手続きの性質、分割の際に考慮される事情の範囲が異なります。

遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所に調停または審判を申し立てることができます。遺産分割は非訟事件であり、家庭裁判所の裁量が大きい点が特徴ですが、一方、共有物分割は地方裁判所における訴訟手続であり、最終的には判決によって共有状態を解消します。

この章では、遺産分割と共有物分割の特徴や選択基準について解説します。

家庭裁判所が行う遺産分割の特徴

遺産分割は、家庭裁判所に調停または審判を申し立てて行う手続きです。最大の特徴は、分割の基準として「一切の事情」が考慮される点にあります。

民法906条は、遺産の分割にあたり、遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮すると定めています。これは、相続という家族関係に基づく紛争について、形式的な権利関係だけでなく、実質的な公平を図るためです。

また、判例は、遺産分割審判について、家庭裁判所が当事者の意思に拘束されることなく、後見的な立場から合目的的に裁量権を行使し、具体的な分割を形成・決定する手続きであるとしています。

そのため、相続人の一部が特定の分割方法を強く主張しても、それだけで分割方法が決まるわけではありません。遺産分割では、現物分割・代償分割・換価分割のほか、状況によっては共有とする分割も認められます。

地方裁判所が行う共有物分割の特徴

共有物分割は、地方裁判所に訴えを提起して行う手続きです。売買や贈与などによって成立した共有関係について利用されます。

共有物分割では、遺産分割のように考慮すべき事情が民法上明文化されていません。これは、相続という身分関係を前提としない一般的な手続きであり、遺産分割よりも広範な事情を基準として定めるこことが困難であったためと考えられます。

共有物分割の方法として、民法258条では、現物分割（2項1号）・価格賠償（2項2号、令和5年施行の改正民法で追加）・競売による換価分割（3項）の3つが規定されています。分割方法の種類については、遺産分割と実質的な差異はなくなっています。

遺産分割と共有物分割の選択基準

遺産分割と共有物分割のどちらを選択すべきかは、共有不動産がどのような経緯で共有状態になったかによって判断します。

相続によって生じた共有不動産については、原則として「遺産分割」を選択します。遺言書がなく、遺産分割協議も成立していない場合、不動産は遺産共有の状態にあります。

この段階では、たとえ法定相続分による共有登記が行われていたとしても、共有物分割を選択することはできません。家庭裁判所に遺産分割の調停または審判を申し立てる必要があります。相続により生じた共有関係は、相続人間の公平を図るため、遺産分割で解消すべきものとされているためです。

これに対して、遺産分割を経る必要がない場合や遺産分割の枠組みに適さない場合には、例外的に「共有物分割」が選択されます。

例えば、遺言書によって各相続人の取得割合が確定している場合や、相続人の共有持分が第三者に譲渡されている場合などがこれに該当します。このようなケースでは、共有状態はすでに物権法上の共有として整理されており、地方裁判所における共有物分割が選択されます。

ただし、相続分の譲渡がされた場合に注意が必要です。特定の財産に対する共有持分の譲渡とは異なり、相続分の譲渡では相続人の地位が譲渡されていると解されています。そのため、その後に共有関係を解消するためには、遺産分割が必要となります。

「早く売却したい」「話し合いが進まない」といった事情だけで共有物分割を選択できるわけではありません。手続きの選択を誤ると、訴えが却下されるおそれもあるため、現在の共有状態が原則的に遺産分割の対象となるのか、例外的に共有物分割の対象となるのかを慎重に見極める必要があります。

共有物分割手続が選択される例外的なケース

相続によって不動産が共有状態になった場合、原則として遺産分割によって共有関係を解消します。

もっとも、遺言書によって取得割合が確定している場合や、共有持分が第三者に譲渡されている場合などには、例外的に共有物分割を選択できるケースが存在します。これらのケースでは、相続人間で公平を調整する必要がない、または第三者が関与するため遺産分割による解決が適さないことから共有物分割による解消が認められます。

遺言書により取得割合が確定している場合

被相続人が「各共同相続人に法定相続分の割合で相続させる」旨の遺言書を残している場合、相続人は相続開始と同時にそれぞれの持分を確定的に取得します。

そのため、不動産は遺産共有とはならず、相続人間で改めて取得内容を調整する必要はありません。この場合の共有状態は物権法上の共有として整理されるため、共有関係の解消は共有物分割によって行います。

また、相続財産が不動産そのものではなく不動産の共有持分である場合も、共有物分割を利用することができます。例えば、父と伯父が土地を共有しており、その父の持分を相続したようなケースでは、土地全体の共有関係はもともと物権法上の共有であるため、相続人は他の共有者との関係において、共有物分割を利用することができます。

なお、かつては、遺言書によって遺留分を侵害された相続人が遺留分減殺請求を行うことで共有状態が生じ、その解消方法として共有物分割が問題となるケースがありましたが、民法改正により遺留分減殺請求は「遺留分侵害額請求」に改められ、金銭を請求する権利となりました。そのため、現在は、遺留分侵害額請求によって共有状態が生じることはありません。

相続人の共有持分が第三者に譲渡されている場合

遺産分割が完了する前であっても、相続人は、相続財産である不動産について有する自己の共有持分を第三者へ譲渡することができます。これは、遺産共有も物権法上の共有と性質を異にするものではないと解されているためです。

もっとも、第三者に遺産分割手続上の地位を認めることは、相続人間の公平を図るという遺産分割の趣旨にそぐわないと考えられます。そのため、譲渡された持分は相続財産から外れ、その部分の共有関係は共有物分割によって解消することになります（最判平成25年11月29日民集67巻8号1735頁）。

共有物分割では、第三者に帰属する部分と、残った相続人に帰属する部分とに分けて共有関係を解消します。その後、第三者を除いた相続人間において、残余の相続財産について遺産分割を行います。

このように、第三者が関与する場合には、まずは共有物分割を行い、その後に遺産分割を行うという形で、両手続きを段階的に使い分けることになります。

ただし、相続分の譲渡がされた場合は異なります。特定の財産の共有持分の譲渡とは異なり、相続人としての地位が譲渡されていると解されるため、その後の共有関係の解消のためには遺産分割が必要となります。

遺産分割完了までの共有不動産の管理ルール

遺産分割が完了するまでの間、相続不動産は共同相続人の共有状態にあります。この期間の不動産の使用や管理については、民法249条以下の共有に関する規定が適用されます。

共有不動産に関する行為は、その内容によって必要となる同意の範囲が異なり、以下の3種類に分けられます。

1. 1共有者全員の同意が必要な「変更・処分行為」
2. 2各共有者が単独で行うことができる「保存行為」
3. 3持分価格の過半数で決する「管理行為」

共有関係が続くほど管理が複雑になり、相続人間の対立も生じやすくなります。そのため、状況に応じて遺産分割や共有物分割によって共有関係を解消することも検討する必要があります。

全員の同意が必要となる変更・処分行為

共有不動産の変更行為や処分行為には、共有者全員の同意が必要とされています（民法251条）。

変更行為とは、共有不動産の形状や効用に重要な影響を及ぼす行為をいいます。建物の増改築などの物理的な変更だけでなく、不動産全体の売却などの法律上の処分も含まれます。

変更・処分行為は共有者全体の権利関係に重大な影響を及ぼすため、一人でも反対者がいれば実行できません。相続人間で意見が対立している場合には、不動産を売却したくてもできないというケースも少なくありません。

このような場合には、遺産分割や共有物分割によって共有関係そのものを解消することを検討すべきでしょう。

単独や過半数の同意で行う保存・管理行為

共有不動産については、保存行為は各共有者が単独で行うことができます（民法252条5項）。

一方、管理行為は、各共有者の持分価格に応じた過半数の同意が必要です（民法252条1項）。

例えば、相続した別荘を2年間賃貸するかどうかを決める行為は管理行為にあたります。この場合は、相続人の人数ではなく、各相続人の持分価格を基準として過半数の賛成が必要となります。

保存行為と管理行為では必要な同意が異なるため、共有不動産に関する対応を検討する際には、まずはその行為の性質を正確に見極めることが重要です。

行為の種類	必要な同意要件	具体例
保存行為	各共有者が単独で可能	家屋の修繕・不法占拠者への明渡請求・相続登記
管理行為	持分価格の過半数	短期の賃貸借契約・利用方法の決定（誰が住むかなど）
変更・処分行為	共有者全員の同意	家不動産の売却・大規模なリフォーム・建替え

共有者間トラブル（使用・占有・家賃）の対処法

遺産分割が完了するまでの共有不動産では、一部の相続人による使用や占有、また賃料をめぐってトラブルが生じることが少なくありません。

共有不動産は、各共有者が持分に応じて使用する権利を有するため、共有者の一人が使用しているだけで直ちに不法占拠となるわけではありませんが、他の共有者の持分を超えて使用していると評価される場合には、その超過部分について、家賃相当額の償還請求が問題となります。

また、共有不動産を第三者に賃貸している場合には、賃料は共有者全員の利益に属するため、一人の共有者が単独で受領している場合には、他の共有者は持分に応じた分配を求めることができます。

このようなトラブルは、共有関係が続く限り繰り返し発生しやすく、当事者間の感情的な対立も深まりがちです。話し合いによる解決が難しい場合には、共有関係そのものを解消することが根本的な解決につながります。

相続人が持分を第三者へ売却する場合の法律関係

遺産分割完了前に、相続不動産について自己の共有持分を第三者に売却したいと考える相続人も少なくありません。

共有持分の売却は法律上可能ですが、単に共有者が入れ替わるだけではありません。第三者が関与することで、その後に選択すべき手続きや、不動産の分割方法影響を及ぼす点に注意が必要です。

この章では、相続人が共有持分を売却できる法的根拠、第三者が持分を取得した後の手続き、売却前に把握しておくべきリスクについて解説します。

持分売却の可否と法的根拠

遺産分割が完了する前であっても、相続人は、相続不動産について有する自己の共有持分を第三者に譲渡することができます。相続によって生じた共有関係も、物権法上の共有と性質を異にするものではないと解されているためです。

共有不動産の各共有者は、不動産の特定の一部を所有しているのではなく、「共有持分」という自己に帰属する権利を有しています。この共有持分は所有権の一部であるため、他の共有者の同意を得ることなく譲渡できます。

ただし、譲渡できるのはあくまで自己の共有持分に限られ、不動産全体を単独で処分することはできません。

第三者が取得した後の共有物分割の流れ

相続人の一人が共有持分を第三者へ譲渡すると、不動産は相続人と第三者が共有する状態となります。

第三者は相続人ではないため、遺産分割手続に参加することはできません。遺産分割は、相続人間の公平を調整するための手続きであり、第三者との権利関係の調整を前提としていないためです。

そのため、第三者が関与する共有関係は、共有物分割によって解消します。共有物分割では、現物分割や換価分割などの方法によって、第三者に帰属する部分と相続人に帰属する部分を分けます。

共有物分割後も相続人間で整理すべき相続財産が残っている場合には、その部分について改めて遺産分割を行います。このように、第三者が共有持分を取得した場合には、共有物分割と遺産分割を段階的に使い分ける必要があります。

持分売却前に確認すべきリスク

相続人による共有持分の売却は法律上可能ですが、十分な検討をせずに進めると、その後の手続きや紛争が複雑化するおそれがあります。

共有持分のみを取得した第三者は、不動産全体を自由に使用・処分できるわけではなく、他の共有者との関係が続きます。そのため、使用方法や費用負担をめぐる対立が生じやすく、共有状態が長期化することがあります。

また、第三者が関与した部分については、遺産分割ではなく共有物分割による解消が必要となるため、管轄裁判所や手続きの性質が変わります（最判平成25年11月29日民集67巻8号1736頁）。その結果、解決までに時間や費用がかかるケースも少なくありません。

持分売却には、短期的に現金化できるというメリットがある一方、紛争の当事者を増やし、問題を長期化させるリスクがあります。売却後に生じる法律関係まで見据えたうえで、慎重に検討することが重要です。

よくある質問（Q&A）

遺産分割と共有物分割は、いずれも共有状態を解消する手続きですが、適用場面が異なるため混同されることが少なくありません。

相続不動産に関してよくある疑問についてQ&A形式で解説します。

東京都千代田区の相続に強い弁護士なら直法律事務所

相続不動産が共有状態になった場合は、原則として遺産分割によって共有を解消します。ただし、遺言書の内容や第三者の関与など、事情によっては共有物分割を選択すべきケースもあります。

また、遺産分割が終わる前の共有持分の売却は法律上は可能ですが、後の紛争を複雑化させるおそれがあり、特に第三者が共有者となると、遺産分割と共有物分割を使い分ける必要が生じます。

遺産分割と共有物分割は、目的や手続きが異なるため、事案に応じた適切な判断が重要です。相続不動産をめぐる問題でお悩みの方や、対応に少しでも不安を感じる方は、早い段階で弁護士などの専門家に相談しましょう。

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