共有名義の不動産の相続登記を単独申請できる？弁護士が解説！

共有名義の相続登記とは？

被相続人の不動産を相続した場合、所有権が移転したことを明らかにして後のトラブルを防止するため、相続登記をします。相続登記は、法務局で登録（登記）している所有権の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。

遺産分割協議や遺言により不動産を一人の相続人に相続させることとした場合、その相続をする一人の相続人が単独で相続登記をすることができます。

他方、被相続人の妻と息子で建物を相続した場合のように、不動産を複数の相続人で相続した場合、その不動産は複数の相続人による共有となります。
また、共同相続人間で連絡が取れず遺産分割協議ができない場合や話し合いがまとまらず遺産分割協議が成立しないような場合で遺言もない場合、不動産を法定相続分の割合により共同相続人全員で相続し、不動産を共有することになります。
このように、一つの不動産を複数人で相続して共有する場合、共有名義で相続登記をすることになります。

共有名義での相続登記の場合、共有者となった相続人全員が共同して申請を行うのが原則です。しかし、法定相続分による相続登記は共有財産に関する保存行為と考えられますので、一部の共同相続人だけで申請ができます。申請の際には、共同相続人全員を登記権利者とし、それぞれの法定相続分の割合を共有持分として記載します。（なお、登記先例によれば、共同相続人の一人が、自分の持分だけの相続登記をすることは認められていません。）

なお、不動産を共有すれば税負担や維持管理の負担軽減のメリットなどを得られます。ただし、一方では様々なリスクやトラブルが起きる可能性もあるため、相続で不動産を共有名義にする場合には注意が必要です。

相続財産の分割方法

共有名義の不動産の相続登記について確認する前に、改めて基本となる相続財産の分割方法をチェックしておきましょう。不動産の相続は、次の３つの方法のいずれかによる取得が基本となります。

1. 1遺言書による指定
2. 2遺産分割協議による合意
3. 3法定相続分による共有

それぞれの分割方法のポイントや注意すべき点、手続きの流れなども見ていきましょう。

①遺言書による指定

遺言書とは、被相続人が自分の死後に財産を誰に、どのように分けるかを記した書類です。被相続人としては、遺言書を作成しておけば、自らの意思に基づいた財産の配分ができます。

なお、遺言には次の３種類がありますので確認してみて下さい。

a. 自筆証書遺言 被相続人自らが自筆で作成した遺言書です。必要な記載事項を書いて保管または法務局もしくは信頼できる人に預けておきます。簡単に作成できるメリットがありますが、偽造や改ざんされるリスク・法律的な要件を満たさない場合には無効となるリスクがあります。 b. 公正証書遺言 公証役場で作成してもらう遺言書が公正証書遺言です。証人が２名以上必要であり、本人・証人・公証人それぞれが署名や押印をしなければいけません。作成時には財産額に応じた費用が掛かる点に注意しましょう。 c. 秘密証書遺言 内容を秘密にした遺言書があることだけを証明してもらうのが秘密証書遺言です。自らが作成した遺言書に封をして、公証役場に持ちこみます。こちらも公証人や証人が必要にはなりますが、中身を知られないメリットや作成手数料を一律で11,000円にできる利点があります。ただ、実際には、ほとんど利用されていないようです。

②遺産分割協議による合意

遺言書が存在しない場合には、大抵のケースで遺産分割協議による相続財産の分割が行われます。遺産分割協議では相続人全員が合意すれば、遺言内容や法定相続分とは異なる割合で相続財産の配分が可能になります。

なお、遺産分割協議は以下のような手順で進めます。

１． 対象となる相続人の確認 ２． 遺産の内容・範囲の確認、評価の実施 ３． それぞれの相続人の相続分のチェック ４． 財産の分割方法の決定 ５． 遺産分割協議書を作成 ６． 合意および名義変更手続き等

不動産を相続した者は、作成した遺産分割協議書を他の必要書類等とともに管轄の法務局に提出して相続登記の申請を行います。

相続人のみでもこれらの手続きは進められますが、相続分のチェックや財産評価、各種書類の作成等には専門的な知識が不可欠です。トラブルを避けるためにも、弁護士等の専門家に相談しながら手続きをした方が良いでしょう。

③法定相続分による共有

法定相続分は、民法上で定められた原則的な遺産分割の割合を指します。このように民法上で相続人が取得できる財産の割合は設定されていますが、必ずしもその割合のとおりに分ける必要はありません。

遺言によって遺産の処分が定められているときには、その被相続人の遺言によって割合が決められます。また、遺産分割協議で相続人全員の合意が得られた場合などは、相続財産の分割割合を変更できます。

ただし、相続人以外を受遺者とする遺言がある場合（包括遺贈）には、当該受遺者が遺贈を放棄しない限り、当該受遺者を参加させて遺産分割協議を行う必要があります。

ちなみに、法定相続分は法定相続人の人数や組み合わせ等により割合が変化します。計算する際には必ず被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を確認し、法定相続人となる可能性がある人を漏れなくチェックしておきましょう。

法定相続分での共有名義登記の解説

相続財産の分割には前述の３つの方法がありますが、本記事では不動産を法定相続分による共有で登記する場合について解説します。なお、当該ケースでのポイントは以下のとおりです。

一部の相続人による登記申請は可能か？

原則として、不動産の移転に伴う登記を申請する場合、登記義務者となる所有権を失う者と登記権利者となる所有権を取得する者の双方で申請するのが原則です（共同申請）。しかし、相続登記の場合、所有権を失う被相続人はすでに亡くなっているので、不動産を相続する相続人のみで登記を行うことができます（単独申請）。
そして、不動産を相続する相続人が複数人いる場合、当該不動産を相続した相続人ら全員で登記申請をするのが原則です。

しかし、法定相続分による相続登記は保存行為（＝財産価値を守り保存する行為）に該当します。この保存行為に該当する場合、共有者全員のために行われる行為となりますので、他の共有者の同意を得ることなく実施が可能です。

したがって、共同相続人全員を登記権利者とし、それぞれの法定相続分の割合を共有持分とする登記申請は共同相続人の一人からすることができます。なお、登記先例によれば、共同相続人の一人が、自分の持分だけの相続登記をすることは認められていないため注意しましょう。

単独名義の不動産を複数人で相続する場合

被相続人が1人で保有していた不動産を複数人で相続する場合、単独で相続する場合と同じく相続登記が必要になります。2024年に「不動産を相続した際の相続登記」が義務化されましたので、必ず申請書や必要書類を揃えて法務局に提出しましょう。

単独名義であった不動産を複数人で相続する場合、登記申請書の目的欄には「所有者移転」と記載します。不動産が共有名義であった場合には、被相続人の持分を全て新しい所有者に移転させるため、目的欄には「○○持分全部移転」（○○は被相続人の氏名を記載します。）と記載します。

なお、相続登記の申請方法には

1. 1窓口からの申請
2. 2郵送での申請
3. 3オンライ上での申請

の３つがありますので自身の都合に合わせて選びましょう。

また、法定相続分どおりに相続登記を行う場合には、以下のような書類が必要になります。

１． 登記申請書 ２． 相続人全員の戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書） ３． 被相続人の出生から死亡時までの戸籍謄本（戸籍事項証明書・除籍謄本・改製原戸籍） ４． 被相続人の住民票の除票（戸籍の附票） ５． 相続人全員の住所を証する書面（住民票の写しなど） ６． 相続不動産の固定資産評価証明書 ７． 収入印紙、返信用封筒など

上記の様に相続登記には多くの書類が必要になりますので、早めに準備しておきましょう。

実印や印鑑証明書は不要

法定相続分で相続を行う場合には、民法上で定められた割合に応じて分割されます。したがって、相続人全員の合意を得る必要はないため、合意内容を証明するための実印の押印や印鑑証明書も不要となります。

ちなみに、遺言の場合や遺産分割協議による分割の場合の相続登記における必要書類はそれぞれ異なります。

権利証発行に関する注意点

不動産の登記が完了して登記の申請人が登記名義人になった場合、当該登記申請人に登記識別情報（いわゆる権利証）が通知（発行）されます。ただし、登記識別情報の通知（発行）を希望しない旨を届け出た場合や期限までに受取等をしなかった場合などは通知されません。

登記識別情報は、以下のような場合に本人確認手段の方法として必要になります。

• 不動産の売買・贈与等で所有権移転を行う時 
• 借入等で担保設定登記の申請を行う時   　　　 など

登記識別情報がない場合、上記の様な手続きの際に別の手続きを行う負担や費用が発生します。したがって、相続登記が完了した際には必ず登記識別情報の通知を受けるようにしましょう。

なお、一部の相続人のみで相続登記の申請を行った場合、登記申請人となった相続人の分しか権利証は発行されません。つまり、申請人とならなかった相続人には登記識別情報は発行されないのです。そのため、登記申請人として登記申請書に押印することが難しい場合、登記申請を他の相続人に委任する旨の委任状を作成して登記申請人となっておくのがおすすめです。

登録免許税の納付方法

登録免許税は、登記申請の際に発生する税金であり、主に不動産・船舶・会社・人の資格などに対して課されます。税率は相続の場合には不動産の固定資産税評価額の0.4％となっています。

登録免許税を計算するためには固定資産税・都市計画税の課税明細書が必要になります。役所から固定資産税の納付書と共に送付されてきますので、忘れずに保管しておきましょう。なお、固定資産課税明細書を紛失していた場合などは、市町村役場で証明書を発行してもらいましょう。
なお、相続登記の登録免許税の納付には下記の３種類の方法があります。こちらも併せてチェックしておきましょう。

a. 収入印紙での納付 →登録免許税が30,000円以下の場合は、収入印紙での納付が可能です。 b. 現金での納付 →税務署や金融機関で納付できます。納付後に発行される領収証書は、登記申請書とともに法務局に提出します。 c. オンラインでの納付 →　インターネットバンキングやATM等での電子納付も可能です。

相続登記後に起こり得るリスクについて

相続登記の後でも、他の相続人が相続放棄をした場合や遺産分割協議があった場合には、相続内容が変更になってしまう可能性があります。具体的には以下のような状況になりますので、あらかじめ確認して対策を考えておきましょう。

他の相続人が相続放棄した場合

法定相続分での共有で相続登記を行った場合、一部の相続人のみが登記申請人になり、登記申請人となった方以外の相続人が「相続登記された事実」を知らない可能性があります。

そのため、相続登記があった事実を知らない相続人が、相続放棄を行ってしまうケースがあるのです。
相続放棄とは、すべての財産を引き継がず放棄することを指します。家庭裁判所が認定する手続きであり、成立すれば相続放棄した相続人は「初めから相続人ではなかった」と判断されます。

したがって、法定相続分での共有で相続登記を行った後でも、その事実を知らない他の相続人が相続放棄を行い認定されてしまうと、誤った相続登記をしたことになってしまうのです。

そうなれば登記申請人となった一部の相続人は、登記内容の訂正を行う必要が出てきますので、内容変更の手間や費用が発生してしまいます。

遺産分割協議があった場合

遺産分割協議は、相続登記の前だけでなく相続登記の後でも実施できます。そのため、仮に法定相続分での共有による相続登記が行われた後に、遺産分割協議で合意が成立してしまうと、相続登記の内容とは異なる結果になってしまう可能性があるのです。

相続登記とは異なる内容で遺産分割協議が合意された場合、新たに登記をしなければいけません。したがって、当該ケースでも内容変更の手間・費用負担などが発生するおそれがあります。

不動産の共有のデメリットとは？

不動産を共有で取得する場合、様々なデメリットが発生するため注意しなければいけません。主なリスクとしては下記のような事項がありますので、しっかりと把握しておきましょう。

①処分する際に共有者の同意が必要

原則として、共有不動産の全体を処分（売却・長期の賃貸・担保に出す等）するためには、すべての共有者の同意が必要になります。共有者が多ければ多いほど同意を得るのは難しくなりますので、相続で共有した不動産の売却等を検討している場合には注意が必要です。

ちなみに、同意が必要となるのは処分だけではありません。大がかりな増改築や用途変更を行う行為なども、他の共有者から同意を得る必要がありますので気を付けましょう。

また、賃貸借契約の締結や解除をする場合には共有者の持ち分の過半数の同意が必要です。過半数の同意が得られない場合には賃貸物件の管理が難しい状態になりかねません。

どうしても共有不動産を処分したい場合には、共有関係の解消を検討してみてください。

②共有者に新たな相続が発生するリスク

不動産の共有状態は、共有者の死亡により新たな相続が発生してしまうリスクも存在します。具体的には下記のような事例が分かりやすいでしょう。

１． Aさんが保有していた不動産をBさんとCさんが相続で共有。 ２． しかし、共有者であるCさんが亡くなり、Cさんが保有していた共有持分がCさんの相続人であるDさん、Eさん、Gさんに相続される。 ３． 結果として不動産の共有者はBさん、Dさん、Eさん、Gさんに増えてしまう。

このように、共有状態を放置したままにすると、共有者に相続が発生し新たな共有者が次々に増えてしまうリスクがあるのです。そうなれば、不動産の処分等で共有者全員から同意を得るのはさらに困難になるでしょう。

また、相続がさらに発生すれば共有持分の細分化が進み、誰がどれだけの共有持分を保有しているのか分からなくなってしまいます。

③共有持分は売却しにくい

共有不動産の全体を売却するためには共有者全員の同意が必要となりますが、共有者それぞれが保有する共有持分のみの売却であれば、他の共有者の同意を得る必要はありません。しかし、不動産の共有持分は一般的な不動産と比較して売りにくく、また売却価格も安くなってしまいます。

これは、前述のように共有不動産の処分は難しい・自由に活用しにくいといった理由があるためです。共有持分を購入する側も、こうしたデメリットを負うため買い手が付きにくいのです。

そのため、下記のような対策で共有持分を解消する方法も検討しておきましょう。

• 不動産の所有者を１人にして共有持分を清算する
• 土地が広い、建物が複数ある場合は不動産を分割して単独所有にする
• 不動産会社に買い取りしてもらう

相続登記の義務化について

相続により不動産を共有で取得した場合、放置すると様々なリスクが発生します。事実、相続登記が行われないために所有者が分からない土地が増加し、空き家が増える社会問題も発生しています。

そのため、2024年4月から相続登記を義務化する法律が開始されました。

2024年4月以降の変更点

2024年4月から始まった当該制度により、相続登記に関するルールが下記のようになりました。

• これまでは任意であった相続登記の申請が義務化
• 登記の期限は「自分が相続人であり、不動産を相続することを知った時から３年以内」
• 2024年4月以前に発生していた相続に対しても同制度は遡及適用

注意すべき点は、2024年4月以前の相続に対しても登記が義務化されている点です。過去に相続した不動産を未登記のまま放置している方は、この機会にぜひ登記をしておきましょう。

なお、過去に相続した未登記の不動産の登記申請の期限は、2027年3月末までとなっています。期限までに登記しないとペナルティを科せられますので注意しましょう。

前述のように相続で不動産を取得した場合、相続登記の期限は３年以内となっています。仮にこの登記申請の期限を過ぎてしまうと、法務局から申請を行うよう促される「催告」が届きます。そして、催告が届いても正当な理由なく登記の申請をしなかった場合、ペナルティとして10万円以下の過料が科せられる可能性があるため気を付けましょう。

ちなみに「正当な理由」となり得るケースには、下記のような事例があります。

・相続人が非常に多く、相続人の範囲の確認や必要な資料の収集に時間が掛かる場合 ・相続登記の申請義務者に重病等の事情がある場合 ・遺産の範囲や遺言の有効性等が争われている場合 ・相続登記の申請義務者がDV被害者等であり、その生命や身体に危害が及ぶ可能性があって避難を余儀なくされている場合 ・相続登記の申請義務者が経済的に困窮しており、登記費用を負担できない場合

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不動産の法定相続分による相続登記は、一部の相続人の単独申請が可能です。しかし、法定相続分による相続登記をした場合、本記事で解説したようなリスクも存在するため注意しましょう。

また、今後、不動産の相続登記をしないまま放置すると過料が科せられることがあるため、その点についても対策を考えておく必要があります。

ご自身の相続した不動産の登記申請の方法が分からない、相続で共有となっている不動産の処分に困っているなどのお悩みがございましたら、ぜひ一度、弁護士などの専門家に相談してみて下さい。